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상업용 부동산 시장에서 전 세계적으로 공유 오피스가 그야말로 핫하다. 하루가 다르게 새로운 뉴스가 나오고 너도 나도 신규 사업으로 진출하고 있다. 이제는 진짜 대세로 떠올랐다. 대형 빌딩의 간판이 걸리고 앵커 테넌트로 그 입지가 확고해 지고 있다. 그 트렌드를 역행할 수 없다. 당분간은 공유 오피스라는 단어를 부동산 업계에서 자주 들어야만 할 것같다.

새로운 경쟁자가 나타났다.

내 생각에 국내외 브랜드를 떠나 공유 오피스는 자산관리회사의 경쟁자로 떠오를 것 같다. 지금까지 상업용 부동산의 업무 영역은 대부분 종합부동산 회사라는 PM(Property Management) 회사에서 독식해 왔다. 몇몇 국내와 해외 회사들의 독점적 영역이었다. 상업용 부동산업 자체가 어느 정도 수준이상의 경험과 노하우가 없으면 시장 진입이 어렵다. 주거용 부동산과는 달리 상업용 부동산은 그 투자나 운영 관리가 복잡하기 때문이다. 이제는 공유 오피스를 운영하는 회사가 그들을 위협할 것이다.

그냥 임차인이 아니다.

단순하게 보면 공유 오피스를 대형 임대 빌딩의 공실을 매워 주는 구원 투수 정도로 생각할 수 있다. 하지만 이 회사들은 단순한 임차인이 아니다. 공유 경제 붐을 영리하게 이용하여 새롭게 등장한 플랫폼 회사다. 건물주 입장에서 보면 임차인이지만 실제 수익 모델로 보면 전대차를 이용하여 수익을 내는 임대인이다. 게다가 임대인이면서도 그 안에 있는 사람들을 관리한다. 더 무서운 것은 자산관리자의 역할도 하고 있다. 대부분 공유 오피스는 커뮤니티 구조를 만들고 활성화하는 특징을 가지고 있다. 지금껏 자산관리회사에서 말하는 임차인 관계 관리를 커뮤니티라는 이름으로 바꿨을 뿐이다.

많은 씨앗을 품고 있다.
공유 오피스의 임차인들 중에는 스타트업이 많다. 물론 홍보를 위해 대기업들도 입주하고 있다고 말하고 있지만 많은 수가 신생 회사다. 사실은 그런 회사들에 대한 많은 정보와 네트워크를 갖고 있는 것 자체가 자산이다. 많은 씨앗 중에 한 개만 큰 나무로 성장하면 성공이다. 그렇게 성장한 회사는 나중에 사옥을 임차할 것이고 또 언젠가는 매입을 해야 할 것이다. 팔은 안으로 굽는다. 내가 터를 일군 공유 오피스와 나중에 협력하지 않을 이유가 없다. 그렇게 공유 오피스는 앞으로 크게 성장할 임차인의 씨앗을 많이 품고 있다. 반면 자산관리회사는 명목상 공유 오피스를 관리하지만 그 씨앗에 대한 정보에는 철저하게 차단된다. 왜냐하면 이런 것들은 대단히 중요한 영업 정보이기 때문이다. 지금은 별 차이가 없겠지만 시간이 지날 수록 영업력에 차이가 생길 수 밖에 없다.

새로운 서비스를 원하는 시장 수요를 읽고 있다.
공유 오피스는 새로운 시대의 흐름을 읽고 있다. 새롭게 등장하고 있는 노동 인력인 밀레니얼 세대뿐만 아니라 그 뒤를 이어 등장할 디지털 네이티브 세대에 맞는 서비스를 제공하고 있다. 국내 상업용 부동산 시장에서는 낮아지는 PM 수수료와 펀드나 리츠 투자 배당이 앞선 나머지 임차인에게 제대로 된 서비스를 제공하지 못하는 형국이다. 그 틈을 공유 오피스가 치고 들어가 임차인의 만족도를 높여 주고 있다. 그동안 부동산 자산관리 회사들이 손놓고 있던 핵심 가치를 파고든 것이다. 단순히 대형 면적을 임대하면서 발생한 렌트프리나 혜택을 통해 발생한 차액으로 전차인을 끌여 들여 돈을 버는 게 아니다. 


인력을 흡수해 간다.
공유 오피스가 커가면 그만큼 인력도 필요하다. 대부분 기존 상업용 부동산에서 임대나 자산관리를 경험한 사람들이 넘어가고 있다. 부동산 업계에서 사람이 빠져나가는 것은 노하우가 흘러나가는 것이나 마찬가지다. 좋은 인력들을 더 나은 대우를 해서 모시고 간다. 오랫동안 쌓아온 스킬들을 금세 따라잡을 수 있다. 그렇게 부동산 자산관리회사의 경쟁력은 약해질 것이다. 반면, 부동산자산관리 회사들은 인력난에 시달리고 있다. 비슷한 업무를 하고 있지만 적절하지 못한 대우와 능력을 펼쳐볼 수 없는 구조적인 이유로 선호하는 사람이 많이 없다.


플랫폼으로 자산관리회사의 영역을 위협한다.

해외 공유 오피스 회사에서 임대 대행도 곧 시작한다는 이야기를 들었다. 이는 시작에 불과하다. 다른 사업 모델로 공유 오피스와 같은 환경으로 회사를 꾸며 주기도 한다. 내부에서는 네트워킹을 통해 다양한 법률 서비스나 회계, 감사 서비스를 연결해 준다. 플랫폼을 활용하여 그동안 자산관리회사에서 하는 일인 임대, 자산관리, 컨설팅, 인테리어, 시공 등의 일을 할 수 있는 역량을 갖춰나가고 있다. 분명 자산관리회사의 먹거리를 위협하는 일이다. 자산관리회사로서는 잘 생각해봐야 할 문제다.

앞으로 부동산 자산관리회사의 영역을 공유 오피스 회사가 대체하는 영역이 분명히 생길 수 있다. 여러 원인이 있겠지만 기본적으로 경쟁력이 떨어졌기 때문일 것이다. 그동안 부동산 자산관리회사들은 소소의 경쟁자들끼리 시장을 나눠 가졌다. 하지만 이제는 게임의 룰이 변했다. 임대인도 아닌 회사가 임대인 행세를 하면서 밥그릇에 숟가락을 얹고 있다. 그동안 부동산 자산관리회사들이 소홀히 여긴 임차인 서비스나 편의에 대한 부분을 다시 한번 생각해 볼 때이다.

그동안 투자자나 자산관리회사는 숫자에 매몰되어 임차인의 감성적인 가치에 대한 평가가 제대로 되지 못했다는 게 개인적인 생각이다. 당장의 배당과 수익률 때문에 장기적인 안목에서의 가치를 알아보지 못한 게 아닐까 한다. 지금이라도 부동산 자산관리회사는 그곳으로 눈을 돌려 조금 늦은 출발을 만회했으면 좋겠다.

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