Warning: Use of undefined constant ‘the_views’ - assumed '‘the_views’' (this will throw an Error in a future version of PHP) in /parisboys/www/wp-content/themes/wpex-pytheas/wpex-pytheas/single.php on line 25 공유 오피스 Wework의 확장과 파급 효과

요즘 공유 오피스인 Wework가 새 지점을 오픈한다는 소식이 하루가 멀다 하고 들려오고 있습니다. 부동산 산 관련 업무를 하고 있어 이런 뉴스가 큰 관심거리 중에 하나입니다. 하지만 이렇게 들불처럼 번지는 공유 오피스의 확산이 어떤 의미이고 앞으로 어떤 파급 효과가 있을지 현업에 있는 실무자의 관점에서 생각해 봤습니다.

Wework의 사업 및 수익 구조는 부동산 임대업입니다. 소위 말하는 전대차 계약을 통해 임대 사업을 하는 것입니다. 이외에 그 공간을 사용하는 사람들에게 부가 서비스를 제공하면서 발생하는 수익도 있습니다. 건물의 소유자인 임대인을 도매상이라고 하면 Wework는 이 공간을 받아 다시 쪼개 파는 소매상이라고 비유를 해볼 수 있습니다.

Wework가 이렇게 급속도로 확장할 수 있는 것은 분명 시장에  이로운 측면이 있기 때문일 것입니다. 그러면 어떤 매력이 시장 참여자들의 관심을 끄는 것일까요? Wework 공간을 사용하는 사용자와 그 공간을 임대해주는 건물주인 소유자의 입장에서 각각 어떤 장점이 있는지를 알아야 합니다.

 먼저 위 워크 사용자의 입장에서의 장점을 살펴보겠습니다.

무엇보다도 사용자에게 가장 큰 장점은 인테리어 공사를 하지 않아도 되는 것입니다. 기업 활동을 하기 위해 사무실 운영하려면 사전 준비과정에서 들어가는 인테리어 비용이 큰 부담이 되는데 이런 비용을 아낄 수 있습니다. 인테리어 공사를 하지 않았으니 당연히 계약 종료 후 퇴거 시 원상복구 비용이 들어가지 않습니다.

뿐만 아니라 보통 오피스 빌딩에 입주하면 보증금을 납부해야 하지만 Wework는 보증금이 없거나 매우 낮은 비율로 월 임대료의 2~3개월 정도를 받기 때문에 사용자는 사업 초기 비용을 크게 절감할 수 있습니다. 결국 사용자는 기업 활동을 하기 위해 필요한 간접비를 절감할 수 있는 게 가장 큰 장점이라고 할 수 있습니다.

그리고 Wework는 세계 모든 도시의 지점을 공유하여 사용한 수 있고 다른 사람들과도 쉽게 네트워킹을 할 수 있는 장점을 크게 홍보하고 있습니다. 전용 애플리케이션으로 전 세계 지점을 실시간으로 검색하고 예약을 할 수 있습니다. 만약 여러 곳에 사무실이 필요하다면 큰 비용 부담 없이 지사처럼 활용할 수 있을 것입니다.

 반면 건물 소유자인 임대인은 어떤 이점이 있을까요?

요즘 부동산 임대 시장은 대형 빌딩의 공급도 많고 경쟁이 심화되어 공실이 많습니다. 그 결과 임차인 위주의 시장이라고 봐야 합니다. 이런 시장 상황에서 임대인보다는 임차인이 갑의 지위에서 협상력이 높아집니다. 그러다 보니 장기 임차와 대형 공실을 해소해 주는 위 워크야말로 모시고 싶은 임차인이 될 수밖에 없는 것입니다. 빌딩 소유주에게 공실 해소보다 중요한 일은 없기 때문입니다. 게다가 위 워크에 입주하던 임차인이 같은 빌딩으로 확장을 하거나 이전을 할 수도 있어 잠재 임차인 확보라는 측면에서도 임대인에게는 긍정적이라고 볼 수 있습니다.

최근 Wework의 확장은 부동산 시장에 분명히 긍정적인 측면이 있습니다. 그렇다면 그 이면에 어떤 일들이 일어나는지 다소 비판적인 눈으로 살펴보도록 하겠습니다.  어떤 것이든 정상적인 속도가 아니면 분명 부작용이 발생할 수 있습니다.

Wework가 입주를 하면 임대인도 분명히 잃는 게 있습니다. 우선 앞서 설명한 것처럼 임차인 위주의 시장에서 Wework는 유리한 자리를 선점하고 있습니다. 장기 계약과 대형 면적을 임차하는 조건으로 임대인에게 좋은 협상 조건을 이끌어 내게 됩니다. 물론 임대차 계약마다 다르겠지만 다른 임차인들보다는 낮은 보증금, 더 많은 Rent Free 그리고 임차인 공사를 지원하는 Tenant Improvement 금액을 제공했을 것입니다.

만약 동일한 면적을 나눠서 임대했을 때보다 임대인의 수익은 줄어들게 됩니다. 장기계약과 대형 면적이 가져다주는 안정성을 임차인에게 제공하는 할인 혜택과 맞바꾼 셈인 것입니다. 임대인의 입장에서는 다소 금액이 낮더라도 장기적인 현금흐름을 확보하는 것은 매우 중요한 문제입니다. 임대인이 만약 부동산 펀드나 리츠라고 하면 정기적인 배당을 위해 고정된 현금흐름이 더욱 필요합니다.

대형 임차인이 들어오면 건물의 간판을 요구하게 됩니다. 위 워크도 빌딩 이름 변경을 요청하기도 하고 건물에 대형 간판을 설치합니다. 빌딩의 명칭은 그 건물의 정체성이라고도 볼 수 있습니다. 뿐만 아니라 빌딩의 이미지라고도 할 수 있는데  임대인이 그것을 포기하게 되는 것입니다. 그게 긍정적이거나 부정적인 영향을 끼친다는 판단은 별개이고 빌딩의 이름을 포기하는 것은 조금 깊이 고민해 봐야 할 문제입니다. 단순히 간판을 다는 것과 빌딩의 명칭을 바꾸는 것은 다른 일임이 분명합니다.

또 다른 면에서 살펴보면 임대 공간 사용자의 수, 즉 상주 인구도 임대인이 통제할 수 없게 됩니다. 공유 오피스의 특성상 더 많은 사용자가 있어야 수익이 발생하기 때문에 공간이 여유롭지 못할 수 있습니다. 빌딩에서 어느 한 층에 사용자가 많아진다는 것은 보안에도 문제가 발생할 수 있습니다. Wework는 24/7dm로 24시간 운영을 하기 때문에 출입이나 운영에 있어 일반적인 빌딩 운영 보다 고려해야 할 사항이 많습니다.  그리고 한 층에 상주 인원이 증가하게 되면 엘리베이터나 화장실 이용 등에도 불편함이 발생할 가능성이 있습니다. 해당 층에서 그런 것들을 해결하지 못한다면 다른 층을 이용하게 되고 이는 다른 임차인에게 피해를 주게 될 것입니다.

그리고 Wework는 아무래도 스타트업이나 젊은 사람들 위주의 기업이나 사용자들이 많습니다. 외부 배달 음식을 배달하거나 자유로운 복장 등으로 기존 사무실 사용자들과는 잘 어울리지 않을 것이라는 것도 예상해 볼 수 있습니다. 시대에 뒤떨어지는 구시대적인 생각이라고 치부할 수 있지만 기업마다 문화라는 게 존재하고 있기 때문에 그런 충돌이 발생할 가능성이 있습니다.

공유 오피스 사업의 구조를 살펴보면 임차인이 임대차계약을 통해 신용이 낮은 전차인의 신용을 보강해 주고 해당 공간을 재판매하는 역할을 합니다. 업계에서 말하는 마스터 리스 구조인 것입니다. 극단적으로 말하면 전차인인 사용자 중에는 대형 오피스 빌딩에 들어오지 못할 수준의 임차인이 들어오기도 합니다. 그런 과정에서 프라임급 오피스 빌딩의 가치를 이용하려는 불순한 목적을 가진 사용자들을 걸러내지 못하면 예상치 못한 피해를 볼 수도 있습니다.

예를 들어, 금융 다단계나 불법 또는 부동산 사기, 유령 회사 설립 등의 목적으로 이를 이용하는 사례들이 발생할 수도 있습니다.  공유 오피스에서는 사업자등록을 위한 주소 대여도 가능하기 때문에 프라임급 빌딩의 명성, 즉 주소만 이용하여 이를 나쁜 목적으로 사용하는 사람들이 생기는 것입니다. 예를 들어, 사업자등록만 빌딩에 해놓고 유령 웹싸이트를 만들어 사기 행각을 벌이는 업체들을 종종 찾아볼 수 있습니다.

기업은 이윤 추구가 기본이고 좋은 기업은 경쟁을 통해 살아남습니다. 하지만 기업은 영속한다는 것은 굉장히 어렵다는 것은 누구나 다 알고 있습니다. 지금 잘 나가고 있는 Wework이지만 임대인은 최악의 시나리오와 Plan B를 가지고 있어야 합니다.

Wework가 입주한 빌딩을 보면 부동산 펀드나 부동산 투자회사가 가지고 있는 빌딩이 많습니다. 대형 임차인과 장기계약이라는 든든한 임차인 구조는 만기 5년 내외의 펀드나 리츠가 투자자들로부터 자금을 유치를 하기에 굉장히 매력적입니다. 그렇지만 언젠가 임차인과의 계약의 만기는 도래할 것이고 대형 임차인이 등을 돌리게 되면 그 폭탄을 누군가는 맞아야 할 것입니다.

임대인 입장에서는 Wework가 국내 시장에서 부실해진다는 가정도 해야 할 것입니다. Wewrok는 지점을 확장하는 게 사업에 유리하기 때문에 더 덩치를 키워 나갈 것입니다. 낮은 보증금을 받은 임대인은 만약 연체가 발생하면 대응할 수 있는 시간이 더 짧을 수밖에 없고 원상복구나 입주 초기에 제공한 Rent Free나 TI를 회수할 수 있는 방법이 없습니다. 각 지점이 독립적인 지점이겠지만 한 지점의 부실이 연쇄적인 파급 효과를 가져올 수도 있습니다.  임차인의 부실을 보장받기 위한 보증금 비율이 낮은 것은 임대인에게는 독이 될 수 있습니다.

헬스클럽이 지점을 확장하다 한 지점의 부실로 인해 사업을 접은 사례에 비유하는 것은 과하다고 생각할 수 있겠지만 기초가 튼튼하지 못한 체 커진다면 그런 상상이 실현되지 말라는 법은 없습니다. 계란을 모아서 잘 포장한다고 해서 단단한 타조알이 되는 것은 아닙니다. 근본적으로 우량한 임차인들이 들어와야 부동산의 가치가 올라가는 것입니다. 부실한 임차인이 드나드는 일이 많아지는 것은 빌딩 운영이나 이미지에  악영향을 끼치게 됩니다. 렌터카를 내 차처럼 아껴서 사용하지 않을 가능성이 높은 것을 생각해 보면 이해가 쉬울 것입니다. 빌딩의 임차인도 그런 측면에서 봐야 할 것입니다.

Wework를 보면서 부동산업에 종사하는 사람으로서 많은 생각을 하게 됩니다. 부동산 시장도 기술의 발달로 빠른 속도로 변화하고 있습니다. 그 속도에 따라가기보다는 왜 그렇게 되는지 그 본질을 아는 게 중요할 것 같습니다. 부동산 사업의 핵심은 결국 얼마나 우량한 임차인을 가지고 있느냐이고 그런 우량 임차인들을 위해 임대인은 그동안 Wewrok와 경쟁할 만한 서비스를 제공했는지 냉정하게 살펴봐야 할 것입니다.

지금의 상황을 잘 살펴보면 임대인이 제공해야 할 서비스를 임차인인 Wework가 제공하고 있다고 볼 수 있습니다. 빌딩의 사용자들이 원하는 환경과 서비스에 대한 이상향이 있었는데 적절한 시장 상황에서 Wework가 나타난 것입니다. 그동안 임대인들은 건물의 하드웨어를 개선하고 매각 차익을 남기는 전략이나 비용이나 투자 비용을 줄여 운영 수익을 올리는 방식에만 집중을 했습니다. 사용자들의 감성이나 눈에 보이지 않는 문화나 서비스 등에는 크게 관심을 두고 투자를 하지 않았습니다. 물론 대형 프라임 빌딩들이 펀드나 리츠의 소유가 많고 그런 투자 형태에서는 Wewrok 같은 서비스를 제공하기가 쉽지 않은 것은 사실입니다. 그렇지만 이제 변화가 일어나고 있다는 것을 누구나 느낄 수 있습니다.

개인적으로 Wework의 성장은 임대인들에게 지금껏 해왔던 단순한 운영 방식에서 새로운 방향으로 전환하라는 시그널이 아닐까 생각을 합니다. 이제 남들과 똑같은 전략으로 부동산을 보지 말고 새로운 전환점을 찾으라는 의미라고 봅니다. 최근 준공되는 오피스 빌딩에서 임차인 편의시설을 늘리는 곳들이 많이 등장하고 있는데 그런 흐름이 이제 본격적으로 시작되는 계기가 될 것이라고 예상해 봅니다. 프라임급 오피스 빌딩에서 제공되는 서비스의 수준이 한 단계 더 올라갈 수 있는 시장 분위기가 만들어진 것입니다.

이제 자산관리자도 이런 흐름에 맞춰 빌딩의 서비스 수준을 향상시키고 적극적으로 새로운 아이템을 찾아 경쟁력을 확보해야 합니다. 임차인 위주의 시장에서 살아남으려면 그들이 정확하게 어떤 것을 원하는지 예의 주시하고 경쟁 빌딩보다 더 나은 환경을 만들어 준다면 어려운 시장 상황을 견딜 수 있을 것입니다. 그렇지 못하면 시장 사이클이 임대인 위주의 시장으로 변하기만을 기다려야 합니다. 자산관리자는 이런 시장의 흐름을 읽고 소유자를 설득하고 변화에 적극적으로 대응할 수 있는 대안을 제시해 주고 이를 빌딩 운영에 반영할 수 있도록 도와야 합니다.

Warning: Use of undefined constant rand - assumed 'rand' (this will throw an Error in a future version of PHP) in /parisboys/www/wp-content/themes/wpex-pytheas/wpex-pytheas/content-related-posts.php on line 24

답글 남기기

이메일 주소를 발행하지 않을 것입니다. 필수 항목은 *(으)로 표시합니다