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부동산 간접 투자 시장은 크게 부동산 펀드와 리츠로 나뉘고 있습니다. 자본시장법에 의해 규율을 받는 펀드와 부동산투자회사법에 의해 만들어지는 리츠로 구분이 됩니다. 최근에는 펀드와 리츠 겸영이 허용되면서 부동산 펀드와 리츠의 경계가 큰 의미가 없어진 것 같습니다.

얼마 전 부동산 관련 통계 자료를 조사하다 부동산 펀드 시장과 리츠 시장 규모에 대한 것을 정리해 볼 기회가 있었습니다. 통계 자료를 보다 보니 우리나라 간접투자 시장의 규모와 현황을 살펴볼 좋은 기회가 되었습니다.

부동산업을 하고 있거나 취업을 준비하시는 분들도 이런 정보를 스스로 한 번 찾아보고 정리해 보시면 좋습니다. 통계 자료는 각각 아래 사이트에서 제공하고 있고 엑셀로도 다운로드를 할 수 있습니다. 부동산 펀드는 금융투자협회를 찾아보시면 되고 부동산 펀드는 국토부에서 제공하는 리츠정보시스템을 활용하면 됩니다.

https://www.kofia.or.kr/

http://reits.molit.go.kr/

우선 먼저 펀드부터 살펴보겠습니다. 아래 통계를 보면 부동산 펀드 설정액 규모가 약 100조 원인 것을 알 수 있습니다. 순수한 부동산 펀드만 살펴본 것이고 파생형이나 기타 부동산이 섞인 상품을 제외한 것이니 이보다 조금 더 규모가 크다고 보면 될 것 같습니다.

다음으로는 부동산 리츠의 현황을 한 번 보도록 하겠습니다. 리츠의 설정 총액은 약 50조입니다. 부동산 펀드의 절반 정도 수준입니다. 올해 공모 리츠가 활성화돼서 출시 대기 중인 상품들이 많이 나오면 부동산 펀드 규모를 금세 따라잡을 수도 있을 것입니다.

이렇게 부동산 펀드 시장과 리츠 시장의 규모를 살펴보면 약 150조에 이르는 큰 시장입니다. 대부분 부동산 자산이 상업용 부동산과 부동산 PF가 대부분이겠지만 그 내부를 살펴보면 자산이 더욱 다양해지고 있음을 볼 수 있습니다. 오피스 빌딩, 물류, 호텔, 임대주택, 백화점, 등등 다양한 부동산 자산들이 투자 대상이 되고 있습니다.

이번에는 통계의 규모 외에 수탁규모 비율을 살펴보도록 하겠습니다. 위 통계에서 수탁규모 비율이 국내 부동산 자산운용사와 리츠 자산관리회사의 투자 규모에 대한 순위입니다. 펀드와 리츠에 한 가지 공통점이 있습니다. 상위 5개 회사가 전체 설정액의 절반 이상을 차지하고 있는 것을 볼 수 있습니다. 부동산 현업에서 현직자들이 가끔씩 이야기하는 빈익빈 부익부 현상이 이 통계를 통해서 확인할 수 있습니다.

이런 통계가 의미하는 것은 무엇일까요?

네임 밸류가 있는 회사와 좋은 성과를 많이 내는 곳에 더 좋은 프로젝트가 몰리고 그런 회사들이 수익을 더 많이 내게 됩니다. 그러면 좋은 인재들이 더 나은 연봉을 주는 곳으로 가게 되고 프로젝트도 그 사람을 따라서 그 회사로 몰리게 됩니다. 계속해서 빈익빈 부익부 현상이 일어나는 것입니다.

부동산 자산운용사나 투자회사가 많이 생겨나서 수백 개의 회사가 있지만 정작 돈을 벌고 있는 회사는 많지 않다는 이야기로 해석해 볼 수도 있습니다. 신생 회사가 좋은 프로젝트를 성공시켜 괘도에 안착하는 일이 얼마나 어려운 것인지를 통계를 통해 확인할 수 있습니다. 자본금 요건이 완화되어 창업하기는 쉬워졌지만 성공하는 일은 더욱 힘들어진 상황이 된 것입니다.

우리나라의 부동산들이 대부분 수도권에 집중되어 있고 그나마 오피스 같은 코어 자산들을 경쟁이 많이 심해져서 네임밸류나 트랙 레코드가 없으면 입찰 제안도 하기 어려운 실정이라고 합니다. 그래서 경쟁이 덜한 프로젝트를 찾아 다양한 물건을 상품으로 만들려고 시도를 하고 또 국내 시장을 넘어 해외 시장까지도 진출하고 있습니다.

이렇게 경쟁이 치열해지다 보니 긍정적인 측면도 있습니다. 부동산 개발부터 운용까지 한꺼번에 프로젝트를 진행하는 일도 많아졌습니다. 그리고 금융 기법도 더욱 고도화되고 프로젝트를 구조화하는 방식도 다양해지고 있습니다.

반대로 좋지 못한 측면도 한 번 살펴보겠습니다. 경쟁이 치열해지는 가운데 신생운용사나 딜 소싱 능력이 떨어지는 자산운용사 또는 투자회사에 가면 어떤 일이 벌어질지 예상을 해보면 좋겠습니다. 부동산 자산운용사나 리츠 회사는 상품을 만들기 위해 결국 좋은 자산을 찾아내 투자자를 설득해야 합니다. 좋은 프로젝트를 구할 수 있는 경쟁력이 없다면 프로젝트 검토만 하다가 시간을 보낼 수 있을 가능성이 있습니다. 그렇게 성과가 나지 않고 시간이 흐르고 난 뒤에는 그 책임을 지고 다른 회사로 떠나야 하는 일도 있을 수 있습니다.

또, 자산운용사나 투자회사의 입장에서도 살펴보겠습니다. 부동산을 운용하는 볼륨인 AUM이 커지면 관리의 문제가 생길 수 있습니다. 투자 규모와 자산의 수가 어느 정도 관리가 가능한 규모일 때는 괜찮겠지만 그 규모가 대형화되면 투자 이후 관리 시스템이 매우 중요할 수밖에 없습니다. 다른 투자 상품과는 다르게 부동산은 오프라인에서 관리가 돼야 하기 때문입니다.

PM 사나 FM 사에서 부동산 자산관리 인력들이 자산운용사나 투자회사로 이직을 많이 하는 이유는 아무래도 더 나은 처우와 연봉을 받기 때문일 것입니다. 이런 관리 인력들이 대거 이탈을 하면서 실제로 실무 현업인 PM이나 FM 레벨에서 자산을 운용하는 인력들이 층이 매우 낮아지고 그들의 능력도 크게 향상되고 있지 못하고 있습니다.

투자 후 부동산을 매각하면서 큰 매각 차익이 나는 상승기에는 문제가 없겠지만 분명 침체기가 올 것이고 이때 관리가 잘되지 않는다면 분명 문제가 발생할 수밖에 없습니다. 지금 같은 시장 구조에서는 부동산 PM 수수료는 낮아지고 자산운용사나 투자회사로의 인력의 이동은 계속해서 악순환을 가져올 수밖에 없습니다. 투자 수익에 대한 성과 배분이 투자 상품을 설계한 곳에만 배분이 되는 구조와 운영 인력에 대한 처우가 소홀한 시장 구조에서 높은 수준의 부동산 자산관리를 기대하기는 어렵다는 게 제 개인적인 생각입니다.

간략하게 부동산 통계를 살펴 보고 그 의미와 어떤 문제가 있을 수 있는지 한 번 살펴봤습니다. 개인적인 생각이기 때문에 꼭 정답은 아니겠지만 통계 수치는 거짓이 아니기 때문에 이 수치를 보고 여러분들도 저마다 판단을 해보셨으면 좋겠습니다. 현업에 계신 분들도 그렇고 부동산 회사에 관심이 있어 취업을 준비하시는 여러분들도 부동산 자산운용 시장에 대한 정확한 판단을 하는데 통계 자료가 도움이 되지 않을까 합니다. 내가 하는 일은 뭐든지 잘 될 것이라는 믿음과 신념을 갖는 것도 좋지만 통계를 기준으로 냉정하게 살펴보는 것도 좋겠습니다.

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