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자산관리자는 부동산의 물리적인 관리도 잘해야 하는 것은 기본이고 그보다 더 중요하게 해야 될 것이 있습니다. 그것은 바로 임차인과의 관계 관리입니다. 주기적으로 임차인들을 만나 동향을 파악하고 빌딩에서 느끼는 불편함이 없는지 확인을 하며 지속적인 관계 관리를 해나가야 합니다.

일반적으로 빌딩에 공실이 많거나 새로 발생하면 신규 임차인을 구하는데 집중을 하게 됩니다. 하지만 현재 빌딩을 사용하고 있는 임차인들을 지키는 게 어떤 면에서 새로운 임차인 유치보다 훨씬 더 큰 가치가 있다는 것을 자산관리자는 알아야 합니다.

그러면 잡은 물고기를 지키는 것이 나은지 아니면  낚시를 해서 다른 물고기를 잡는 것 더 나은 것인지 몇 가지 검토해 보면 알 수 있습니다. 가장 이해하기 쉬운 방법은 원래 있던 임차인이 나간다면 빌딩에서 어떤 일들이 발생하는지 알아보는 것입니다.  그런 업무들을 하는데 들어가는 비용을 생각하면 임차인을 지키는 게 얼마나 중요하고 신규 임차인 유치보다 왜 필요한지 체감할 수 있습니다.

1. 재임대까지 발생하는 공실 손해
가장 먼저 생각해 볼 수 있는 것은 임차인이 퇴거해서 발생하는 공간에 대한 임대 손실입니다. 임차인이 나가면서 시간차 없이 임대되는 일을 거의 발생하지 않습니다.  새로 들어오는 임차인이 인테리어 공사를 해야 하기 때문입니다. 프라임급 빌딩 에셔는 운이 좋아 기존 인테리어를 인수하는 임차인을 찾는 일은 더더욱  어렵습니다. 임차인을 잃게 됨으로써 발생하는 가장 직접적인 손해는 바로 공실로 인한 것이고 공실 기간은 임대 시장 상황에 따라 몇 개월에서 몇 년까지도 길어질 가능성도 있습니다.

2. 마케팅 비용 및 중개 수수료
이렇게 공실이 발생하면 재임대를 위해 마케팅을 해야 하고 이에 따라 비용이 발생합니다. 홍보가 잘 돼서 임대가 되면 에이전트들에게 중개 수수료를 지불해야 합니다. 오피스 빌딩의 중개 수수료는 계약 기간에 따라 다르긴 하지만 임차인이 지불하는 월 임대료를 기준으로 책정합니다. 이 비용도 생각보다 작지 않습니다.

3. 재임대로 인한 도면 조정 및 부대 공사
이전 임차인이 사용하던 공간을 그대로 임대하면  좋겠지만 새로 들어오는 임차인이 더 작거나 큰 공간을 요구하면 임대인은 원하는 면적을 만들어 줘야 합니다. 그로 인해서 도면을 다시 그려 보면서 임차인과 협의를 해야 합니다. 그로 인한 인력과 시간의 손실도 눈에 보이지 않지만 이 또한 비용 발생으로 봐야 합니다. 게다가 공간을 구획하기 파티션을 쳐야 한다면 임대인에 입장에서는 또 다른 추가 비용이 발생합니다.

4. 임차인에게 제공하는 혜택
요즘같이 임대 경쟁이 치열한 임차인 위주의 시장에서는 임차인에게 제공하는 혜택이 많습니다. 예를 들어, 무상 임대 기간 (Rent Free), 인테리어 공사 지원 (Tenant Improvement) 등이 있습니다. 만약 새로운 임차인이 들어온다면 임대인은 이런 비용이 새롭게 발생하게 됩니다. 경쟁적으로 임대를 하기 위해 주변 빌딩과 출혈 경쟁을 하기도 하는데 그렇게 되면 임대인의 비용은 더 늘어납니다.

5. 각종 싸인 변경
임차인이 나가면 기존 빌딩에 있는 각종 싸이니지를 제거하거나 새로 설치해야 합니다. 로비나 각 층에 부착했던 싸인을 변경하는데도 비용이 들어갑니다. 작은 비용이지만 임대인에게는 불필요하게 지출되는 것입니다. 임차인이 있었던 흔적을 지우는데도 보이지 않는 비용이 들어갑니다. 떠나간 임차인들에 대한 우편물이나 손님 등으로 인해 빌딩의 안내와 운영자들은 보이지 않는 에너지를 소비해야 하기도 합니다.

6. 해지에 따른 권리설정
임차인이 나가면 보증금이나 임차인을 위해  설정한 근저당, 임차권, 전세권 등을 해지해야 합니다. 별일 아닌 것 같지만 임차인이 나가면서 비용 정산을 하고 권리 설정 해지를 위해 협조를 해주는 일도 신경 써야 합니다. 이런 잡스러운 업무들도 자산관리자의 시간과 에너지를 소비하는 일로 임대인에게는 손해라 할 수 있습니다.

 요즘처럼 임차인 위주의 시장에서는 임대 대행사들이나 브로커들이 임차인을 빼내려 혈안이 되기도 합니다. 별로 이전 의사가 없는 임차인에게도 달콤한 제안을 하며 엉덩이를 들썩이게 만드는 것입니다. 돈을 벌기 위해서 그런 제안을 하는 것임은 분명합니다만, 이런 과정에서 임차인도 더 나은 조건과 환경에서 일할 수 있는 기회를 만들 수도 있습니다. 이를 두고 좋고 나쁨의 판단은 각자가 처한 환경과 상황에 따라 다르기 때문에 어떤 게 좋고 나쁘다 할 수 없습니다.

그렇지만 분명한 것은 자산관리자가 평소 임차인과의 돈독한 관계를 맺고 있고, 이런 정보를 감지하고 외부의 공격(?)에 대처를 해야 합니다. 만약 너무 때가 늦으면 손을 써보지도 못하고 당할 수도 있습니다. 임차인 관리에 있어서 타이밍도 굉장히 중요한 요소임을 잊지 말아야 합니다.

잡은 물고기도 잘 키우고 관리하면 몸집이 커져 이미 사용하고 있는 공간을 더 쓸 수도 있습니다. 또 좋은 평판으로 비슷한 종류의 물고기를 불러들여 더 큰 생태계를 만들 수도 있다는 것을 생각하고 기존 임차인들에게도  입주할 때와 같은 세심한 관심과 새로운 서비스를 제공하려는 노력해야 합니다.

새로운 공간을 채우려는 노력도 필요하지만 지키는 것도 그만큼 중요합니다. 항상 주변에 있기 때문에 소중함을 잘 모르는 공기처럼 지금 있는 임차인은 임대인에게는 소중한 존재라는 것을 자산관리자는 알아야 합니다. 새로운 경기에 다른 투수가 나와 승리를 거두는 것보다 어쩌면 구원 투수가 나와서 승리를 지키는 게 더 효율적일 수 있습니다. 임차인 시장에서 임대인의 선택이 갈수록 좁아지는 시장 상황을 극복하려면 지금 있는 임차인에게 최선을 다할 필요가 있습니다.

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