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작년 2019년에 국토부에서는 부동산 간접투자 시장을 활성화 방안를 발표했습니다. 이에 발맞춰 부동산 투자회사들은 시장에서 주목할만한 공모형 부동산 리츠를 출시하면서 부동산 간접투자 시장의 확장 가능성을 보여주었습니다. 2020년 올해도 다양한 부동산 공모 리츠 상품들이 출시될 것으로 예상되고 있습니다.

뿐만 아니라 설립 요건이 완화되어 진입 장벽이 낮아진 투자 시장에 부동산 자산운용사들도 많이 생겨났습니다. 게다가 신규 신탁사들도 인가가 나면서 부동산 투자 시장이 계속 확대되고 있습니다. 그뿐만 아니라 기존 부동산 자산운용사나 투자회사들은 해외 시장까지도 그 영역을 확장해 나가고 있습니다. 부동산 산업이 커져가는 속도가 그야말로 폭발적이라고 할 수 있습니다.

부동산 전문인력에 대한 수요 증가

이런 시장과 업계의 변화는 자연스럽게 부동산 전문인력에 대한 수요로 이어지고 있습니다. 새로운 인력에 대한 수요는 물론 부동산 직종 간에도 이직이 활발하다는 것을 느낄 수 있는 요즘입니다. 이런 상황에서 인력의 이동은 경쟁이 치열해지기 때문에 더 많은 연봉과 좋은 처우를 제공하는 쪽으로 상향 평준화되어 옮겨가게 됩니다. 즉, 부동산 투자 쪽으로 더 집중이 될 수밖에 없는 구조라고 할 수 있습니다. 아무래도 금융 분야가 급여 테이블이 더 높은 구조이기 때문입니다. 또, 부동산 관련 거래 시 발생하는 수수료나 차익거래의 몫을 향유하기 때문에 높은 연봉이 가능한 것입니다.

또, 전통적인 부동산 시장 이외에도 프롭테크라고 하는 부동산(Property)과 기술(Technology)이 접목된 새로운 부동산 산업 카테고리의 등장으로 영역이 점차 넓혀지고 있습니다. 새로운 부동산 영역의 확장은 또 다른 수요를 창출하여 부동산 전문가에 대한 수요가 더 증가할 수밖에 없는 상황을 만들고 있습니다. 다양한 프롭테크 분야 중에서도 카사나 루센트블록 같은 블록체인을 기반으로 한 부동산 투자 플랫폼의 등장으로 부동산 간접 투자 시장은 더욱 확대될 것입니다.

부동산 자산운영과 관리의 전문가 PMer

부동산 간접투자 시장의 성장과 프롭테크 같은 기술을 기반으로 새롭게 성장하는 회사의 근간은 결국 부동산입니다. 부동산에 대한 기본적인 운용과 관리에 대한 흐름과 노하우를 아는 것이 무엇보다 중요한 핵심 요소라고 저는 생각합니다. 투자를 집행하기 위해서는 그 부동산이 제대로 운영이 될 수 있을지 검토를 해야 하고 그 이후에는 안정적인 수익을 낼 수 있도록 관리를 해야 합니다. 그런 일련의 과정을 가장 잘 알고 있는 게 부동산자산관리자인 PMer입니다.

결국 부동산 간접 투자 상품이 다양해지고 새로운 플랫폼이 나타나더라도 마지막에는 결국 부동산 실물이 남아있습니다. 그것을 운영을 해야 하는 과제가 남는 것입니다. 투자의 궁극적인 목적은 운영하여 수익을 높여 되팔고 투자자에게 투자금을 돌려줘야 하는 것입니다. 그래서 부동산 자산관리자는 꼭 필요한 직군이 될 수밖에 없습니다.

기술의 발달로 많은 부분이 온라인화되어도 부동산의 고유한 특성인 부동성과 입지적 특성, 그리고 사람과의 대면이 꼭 필요한 서비스 영역을 당분간 대체할 수는 없을 것입니다. 이는 자산관리자가 꼭 처리하거나 대응해야 하는 일입니다.

오래 남을 비즈니스 영역은 어느 곳인가

단기적으로 봤을 때 부동산 간접투자의 증가와 간접 투자 플랫폼의 증가는 부동산 투자 영역에 대한 인력 수요와 연봉 상승으로 이어질 것입니다. 그리고 시간이 지나면 치열한 경쟁 속에서 옥석이 가려지고 살아남는 업체들이 추려질 것입니다. 또, 프롭테크의 발전으로 투자 형태가 플랫폼화되면 투자 업무를 할 때 많은 사람이 필요 없는 환경이 만들어질 것입니다. 그렇게 거품은 꺼지고 해당 분야에 있던 많은 사람들은 다른 일자리를 찾아야 될지 모릅니다.

결국 앞으로 오래 남아있을 비즈니스가 무엇인지 잘 생각해야 하는 요즘인 것 같습니다. 어떤 사업이든 제품을 팔수 있는 영업력과 그 제품을 팔고 난 뒤에 관리를 해야 하는 분야가 핵심입니다. 그래서 저는 부동산에서도 세일즈와 운영 관리가 없어지지 않을 영역이 되지 않을까 생각합니다. 물론 효율적인 관리와 세일즈라는 측면에서 지금보다 더 조정된 인력이 투입될 것이라고 예상해 볼 수 있지만, 지금의 자산관리시장은 이미 PM 수수료가 극도로 낮아져 최소한의 인력으로 운영되고 있기 때문에 큰 조정이 없을 것으로 예상됩니다. 오히려 그들의 업무를 편리하게 하는 방향으로 기술이 발전되고 업무 효율 개선 효과가 있을 것입니다.

지금 부동산 업계에 관심을 가지고 계시거나 이쪽 분야로 전환하려 하시는 분들은 이런 관점에서 잘 생각을 하고 직무를 선택하셨으면 좋겠습니다. 부동산 투자의 영역은 다양한 경험과 실력을 가지고 있는 분들이 치열하게 경쟁을 하는 분야입니다. 몇 천억짜리 오피스 빌딩을 거래하고 해외 부동산 거래를 위해 각국을 돌아다니는 모습은 멋있지만 당장 쉽게 갈 수 있는 자리가 아닙니다. 그런 경력을 쌓기 위해 열심히 준비하고 있는 동안에 미래가 내 코앞에 와있을 수 있습니다. 지금 세대만이 누릴 수 있는 좋은 환경일 것이라는 말입니다.

프롭테크가 바꿀 부동산 시장

아마도 프롭테크의 발달로 머지않은 미래에 부동산 투자 영역의 사람들의 일자리가 많이 없어질 수도 있을 것입니다. 골드만삭스가 주식거래 자동 프로그램으로 600명에 달하는 트레이더를 단 2명으로 줄인 사건은 여러 가지 면을 생각하게 됩니다. 다양한 부동산 투자 플랫폼의 등장은 물건을 자동으로 선별하고 투자 거래를 자동화 시킬 것입니다. 그렇게 되면 골드만삭스 정도는 아니더라도 인원의 감축을 예측해 볼 수 있습니다. 블록체인 기술을 활용하면 부동산 거래 시 사실 여부나 진정성을 확인하기 위해 오프라인에서 불필요하게 행해지던 일들이 온라인으로 대체될 것이기 때문입니다.

기술의 발전으로 우리의 생활과 직장은 생각보다 엄청나게 빠른 속도로 변하고 있습니다. 부동산 분야도 마찬가지입니다. 지금의 프롭테크는 기존의 AM, PM, FM으로 구분되는 전통적인 영역을 가리지 않고 융합하고 통합할 것입니다. 그런 흐름은 아마도 거스를 수 없을 것입니다.

그렇다고 꼭 부정적인 면만을 생각할 필요는 없습니다. 기술의 발전이 꼭 직업을 없애는 것만은 아닙니다. 얼마 전까지만 해도 물류센터는 투자하기 위험한 자산으로 인식되었습니다. 하지만 이커머스의 발전으로 오프라인 물류 부동산의 수요가 폭발적으로 증가했습니다. 그런 흐름에 따라 물류 부동산 투자가 핫한 분야로 떠오르고 있고 이를 관리할 물류전문가의 수요는 증가할 것으로 예상할 수 있습니다. 새로운 기술이 다양한 자산에 대한 수요로 이어지고 있고 그렇게 부동산 분야는 더 넓어지고 다채로워지고 있습니다.


앞으로 상업용 부동산 시장은 물론 일반 주택 시장에도 더욱 다양한 시도들과 실험이 이어질 것입니다. 부동산을 업으로 하고 있는 사람들이나 취업을 준비하는 분들에게는 다양한 기회가 펼쳐질 것으로 생각됩니다. 누군가는 기회를 잡을 것이고 다른 누군가는 도태될 것입니다. 당연한 이야기지만 미리 준비하며 실력을 갖춘 사람에게는 이런 변화가 반가울 것입니다.

지금까지 불합리하고 불편하고 또, 서비스 대비 고가의 비용을 지불하고 있다고 생각되는 분야가 아마도 가장 먼저 없어질 영역이 될 것입니다. 희망적인 면과 비관적인 면이 공존하고 있는 요즘 여러분은 어떤 생각을 가지고 계신지 궁금합니다. 여러분들도 잘 준비하셔서 새로운 흐름과 물결을 잘 올라타셨으면 좋겠습니다.

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