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IRR(Internal Rate of Return) 내부 수익율의 정의는 ‘투자금의 현재가치와 그 투자금으로 유입되는 미래 현금 유입액의 현재가치가 동일하게 되는 수익율’을 말합니다. 이 뜻을 이해하기 위해서는 현재가치를 계산하는 방법에 대해 알고 있어야 합니다. 현재가치를 계산하는 방법은 할인율이라는 것만 알고 있으면 쉽게 계산을 할 수가 있습니다. 이는 이자율의 개념을 이해하고 있으면 누구나 쉽게 이해할 수 있습니다.

IRR photo

 예를 들어, 100원을 투자했는데 수익율이 연 10%이면, 1년 뒤에 이 투자금은 110원이 되어 있을 것입니다. 이를 수식으로 나타내면 아래와 같습니다.

 1)   [현재] 100원*(1+10%) = [1년 후] 110원

 거꾸로, 1년 후에 110원이 들어오는 투자금의 수익율이 연 10%일 때, 현재 투자금을 구하는 수식은 아래와 같이 표현할 수 있습니다.

 2)   [1년 후] 110원 / (1+10%) = [지금 100원]

 위의 수식에서 1)번 수식은 현재 투자금에 수익율(10%)를 곱하여 미래 유입액을 구한 것입니다. 그리고 2)번 수식에서는 미래 유입액을 할인율(10%)로 나누어서 현재 투자금을 구한 것입니다.

 결국은 동일한 공식을 어떤 방식으로 바라 보느냐에 따라 용어의 명칭이 달라졌을 뿐 수익율과 할인율은 같은 것이라는 것을 알 수가 있습니다.

 만약에 위의 공식에서 10%라는 숫자를 모른다고 가정하면 ‘투자금의 현재 가치 = 미래 현금 유입액의 현재가치’를 만드는 숫자를 구하는 것이 투자의 수익율, 즉 내부 수익율을 구하는 방법이 되는 것입니다.

 IRR이 사용되는 경우는 주로 현재 투자금액과 미래의 현금 유입액을 알고 있을 때의 투자 수익율을 찾아낼 때 사용됩니다. 공식에서처럼 내부에 숨어있는 수익율을 계산해 낸다는 의미에서 내부 수익율이라고 부르는 것입니다. 예를 들어, 오피스 빌딩의 투자에서는 현재 빌딩을 사기 위해 투자한 금액(투자금의 현재 가치), 그리고 보유기간 동안의 예상 임대 수익과 매각시 예상 차익을 더한 금액(미래 현금 유입액)의 현재가치를 동일하게 만드는 수익율을 찾아낼 때 이 개념을 사용하는 것입니다.

 내부수익율을 주로 사용하는 이유는 %로 수익율이 표기되기 때문에 여러 가지 다른 투자 대안과 쉽게 비교가 가능하다는 장점 때문입니다. 투자 금액이 서로 다른 여러 개의 빌딩을 비교할 때도 한 눈에 쉽게 투자 빌딩을 선택할 수 있습니다. 그리고 오피스 빌딩은 보유기간이 긴 투자 형태로 여러 해를 보유했을 때에도 투자 수익율을 구할 수 있는 IRR은 투자 결정시에 큰 의미가 있는 지표로 사용될 수 있습니다.

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