Warning: Use of undefined constant ‘the_views’ - assumed '‘the_views’' (this will throw an Error in a future version of PHP) in /parisboys/www/wp-content/themes/wpex-pytheas/wpex-pytheas/single.php on line 25 [05] 전용율을 비교하여 비용을 줄이는 방법

오피스 빌딩마다 보증금, 임대료, 관리비가 각각 다르기 때문에 어떤 곳을 선택하여 입주하는 것이 비용을 줄이는 것인지 판단하기 어려운 경우가 있습니다. 이럴 때는 망설이지 말고 빌딩의 전용율을 파악해 비교해 보아야 합니다.

office rent photo

빌딩의 전용율이란 임대차 계약을 해서 임차인이 실제로 사용하는 면적의 비율을 말합니다. 빌딩의 임대료와 관리비는 보통 임대면적을 기준으로 계산이 됩니다. 따라서 동일한 임대면적에 임대료까지 동일하더라도 전용율이 낮다고 하면 그만큼 더 임대료를 더 내고 있는 꼴이 되는 것입니다. 임대차 계약 협의시에 임대인이나 에이전트들이 그 빌딩의 전용율에 대해서 따로 설명을 하지 않는 경우는 대부분이 전용율이 낮은 빌딩이기 때문에 굿이 설명해봤자 유리하지가 않기 때문인 경우가 대부분입니다. 만약에 기준가가 동일한 빌딩이라고 하면 전용율이 높은 빌딩에 입주하는 것이 임차인에게는 당연히 유리한 것입니다.

그러면 빌딩마다 다른 기준을 하나로 통일하여 임차인이 지급해야 하는 비용을 계산해 보면 입주해야 할 빌딩을 선택하기가 쉬워 질 것입니다. 자산관리전문 회사를 통해 임대 제안서를 받아 보게 되면 NOC라고 하는 용어를 볼 수 있습니다. 이는 Net Operating Cost로 임차인이 입주를 해서 월에 얼마만큼 비용이 발생하는지를 비교할 수 있도록 계산한 것을 말합니다.

여기서 한가지 더 알아둬야 하는 용어가 있습니다. 전환이율이라는 용어가 있는데 이는 임대인이 보증금을 월임대료로 전환을 하거나 역으로 임대료를 보증금으로 전환하려고 할 때의 요구 수익율을 말하는 것입니다. 다만 이런 전환율을 지역별로 다소 차이는 있지만 약 12%를 적용하는 것이 일반적입니다.

위 내용을 요약해서 환산임대료를 구하는 공식은 다음과 같이 정리가 될 수 있습니다.

  • 환산임대료 = [보증금 * 전환이율 / 12] + 임대료 + 관리비

임대인이 보증금을 받아서 기대하는 이자 수익을 12로 나누게 되면 한달에 지급이 되는 비용이 되고 여기에다가 매월 발생하는 임대료와 관리비를 더하게 되면 환산임대료가 되는 것입니다. 이런 보증금 전환율은 보통 임대인이 보증금을 전환을 계산하기 위해서 사용이 되고 실제 임차인이 부담하는 월 비용을 계산하기 위해서는 전환율에 최근 이자율을 넣어서 계산을 하게 되면 매월 부담하게 되는 비용이 나오게 되는 것입니다. 이렇게 구해진 비용을 전용율로 나누게 되면 NOC인 Net Operating Cost가 구해집니다..

  • NOC = [(보증금 * 최근 이자율 /12 ) + 월임대료 + 월관리비] / 전용율

위와 같은 비교 방식으로 빌딩의 보증금, 관리비, 임대료를 비교해 보면 각기 다른 기준가의 빌딩을 한눈에 비교해 볼 수가 있습니다. 다만 전용율이 높다고 해서 무조건 좋다고 판단하기에는 무리가 있지만 비용측면의 검토를 할 경우에 유용한 지표로 활용될 수 있습니다.

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