Warning: Use of undefined constant ‘the_views’ - assumed '‘the_views’' (this will throw an Error in a future version of PHP) in /parisboys/www/wp-content/themes/wpex-pytheas/wpex-pytheas/single.php on line 25 [06] 부동산 감정평가사들이 사용하는 수익 방식 용어 정리

감정평가사들이 전문적으로 쓰이는 용어와 실무에서 쓰이는 용어를 둘 다 알아두면 부동산 감정평가서나 부동산 전문서적을 읽는데 많은 도움이 됩니다. 부동산감정평가에 사용되는 단어들은 전문 용어이다 보니 처음 읽어보면 다소 생소하기도 하고 한자식의 용어가 많아 읽기에 어색하지만 크게 이해하기 어려운 정의나 용어는 아닙니다. 아래에 있는 주요 용어의 정의는 2001년 한국감정원 연구소에서 제정한 ‘수익방식적용 실무 지침’ 에 있는 내용을 발췌한 내용입니다.

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이와 함께 2013년에는 국토교통부에서 감정평가 실무기준을 제정하여 감정평가의 구체적 기준을 정하여 보다 공정하고 신뢰성 있는 감정평가가 될 수 있도록 하고 있습니다.

 

1. “수익방식”이라 함은 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 적정한 이율로 할인하여 대상부동산에 대한 평가시점의 경제적 가치를 산정하는 방식을 말한다.

 

2. “평가조건”이라 함은 감정평가업자가 대상부동산의 물리적․법적․경제적 특성 또는 시장상황 등 대상부동산의 가치에 영향을 미치는 요인에 대하여 가정한 조건을 말한다.

 

3. “임대가능면적”이라 함은 현재 임대중이거나 임대할 수 있는 면적을 말하며 임대면적, 비임대면적, 공실면적으로 구성된다.

 

4. “비임대면적”이라 함은 임대가능면적중 소유자가 직접 사용하는 면적(자가 사용면적)과 무상으로 임대하여 임대료 수입이 발생하지 않는 면적(무상 임대면적)을 말한다.

 

5. “기준층”이라 함은 대상건물의 대부분에 동일한 임대료가 적용되는 경우 그 기준이 되는 층을 말한다.

 

6. “시장임대료”라 함은 대상부동산에 대하여 개방된 시장에서 가장 가능성이 있는 임대료를 말한다.

 

7. “전환이율”이라 함은 임대형태에 있어서 전세조건을 보증부 월세조건 으로 변경하거나 보증부 월세조건을 전세조건으로 변경하는 경우에 적용되는 이율을 말한다.

 

8. “가능총수익”이라 함은 대상부동산이 완전히 임대되었을 때 임대차로부터 얻을 수 있는 총수익을 말한다.

 

9. “공실손실상당액 및 대손충당금”이라 함은 공실, 임차인의 전출입, 임대료 미수 등으로 가능총수익에서 차감되는 금액을 말한다.

 

10. “공실률”이라 함은 임대가능면적에 대한 공실면적의 비율을 말한다.

 

11. “유효총수익”이라 함은 가능총수익에 기타수익을 합산한 후 공실손실액 및 대손충당금을 공제한 금액을 말한다.

 

12. “운영경비”라 함은 부동산을 유지하거나 유효총수익를 창출하기 위하여  지출되는 금액을 말한다.

 

13. “대체충당금”이라 함은 본체보다 내용년수가 짧고 정기적으로 교체되어야 할 구성부분의 교체를 위하여 매기 안분하여 적립해야 할 경비를 말한다.

 

14. “저당지불액”이라 함은 대출금액에 대한 정기적인 이자지불액과 원금상환액을 말한다.

 

15. “환원이율”이라 함은 순수익을 평가시점의 경제적 가치로 환산하기 위하여 적용하는 이율을 말한다.

 

16 “할인율”이라 함은 장래의 현금흐름을 평가시점의 현재가치로 환산하기 위하여 적용하는 수익률을 말한다.

 

17. “지분할인율”이라 함은 장래의 지분현금흐름을 평가시점의 현재가치로 환산하기 위하여 적용하는 수익률을 말한다.

 

18. “최종환원이율”이라 함은 보유기간 경과후 초년도의 순수익을 보유기간말의 가치로 환산하기 위하여 적용하는 이율을 말한다.

 

19. “유효총수익승수”라 함은 부동산의 가격을 유효총수익으로 나눈 것을 말한다.

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