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1)   무상임대기간 (Rent Free)

Rent Free 또는 Free Rent라고 사용하기도 하는 이 용어는 우리나라 말로는 무상임대기간을 말합니다. 오피스 빌딩에 임대를 유치하기 위하여 임차인에게 제공하는 일종의 혜택으로 임대인이 임대상황에 따라 탄력적으로 제공합니다. 일반적으로 장기 임대차의 경우 계약 기간이 길면 무상임대차기간으로 제공되는 기간이 길고 단기 임차의 경우 이에 비례하여 줄어들게 됩니다. 이런 무상임대차 기간은 임대인에게는 초기 임대료 수입이 줄어들기는 하지만 기준 임대가를 내리지 않고 임차인을 유치할 수 있고 빌딩 매각시에 수익율을 높게 보여줄 수 있기 때문에 임대기준가를 내리기 보다는 Rent Free 기간을 제공하는 것을 선호하게 됩니다. 임차인의 입장에서는 높은 기준가를 다 내는 것보다 임대료를 지불하지 않기 때문에 전체 현금흐름의 총액을 줄일 수 있는 효과를 볼 수가 있습니다. 무상 임대기간의 혜택을 받은 경우에는 임대차계약 기간 중도에 해지를 할 경우 이에 상응하는 금액을 전부 또는 일부 반환을 하도록 하는 조항들이 대부분 들어 있어 임대인의 입장에서는 중도해지를 못하게 만드는 기능을 하기도 합니다.

Free rent photo

2)   자본 환원율 (Cap Rate)

이 용어는 Capitalization Rate를 줄여서 부르는 것으로 해석하면 자본 환원율입니다. 이는 부동산에 투자를 했을 경우에 부동산의 가치와 수익율을 확인할 수 있는 기준 비율입니다. Cap Rate는 퍼센트로 표기를 하고 이 비율이 높을수록 투자가치가 높다고 판단할 수 있습니다. Cap Rate를 구하는 방법은 빌딩에서 발생하는 연간 총수입에서 총비용을 차감한 순수익을 구하고 이를 부동산 매입가격으로 나누어서 구하게 됩니다. 간단히 생각하면 오피스 빌딩의 년간 투자 수익율이라고 이해를 하면 됩니다. 부동산 투자시에 투자 여부를 결정하는 기준으로 사용되는 용어입니다.

3)   공개공지

공개공지라는 것은 건축법에서 나오는 용어로 연면적이 5,000 제곱미터 이상인 건물을 건축할 경우 쾌적한 도시 환경 조성을 위해 일반인이 사용할 수 있는 휴식 시설을 설치하게끔 하는 법적인 의무사항입니다. 대지면적의 10% 이내의 공개 공지 및 공개 공간을 확보하게끔 하고 일정규모의 공개공지를 제공하는 경우에는 용적율 등 인센티브를 주고 있어 건축주에게도 유리한 점이 있습니다. 최근에 지어진 빌딩들 주변에 보면 벤치, 조형물, 조경 등으로 꾸며진 공간들은 대부분 공개공지인 곳이 많습니다

4)   환산임대료

오피스 빌딩에 입주를 하기 위해서는 임차인이 납부를 해야 하는 돈은 보증금, 임대료 및 관리비입니다. 따라서 소유주 마다 보증금을 선호하기도 하고 임대료를 더 받기를 원하는 곳도 있기 때문에 임차인이 임대인에게 납부해야 하는 금액을 비교하기가 쉽지 않습니다. 환산임대료는 보증금을 운용하여 얻는 이익과 임대료, 관리비를 합하여 산출하는데 이 숫자를 빌딩별로 비교를 하면 어떤 빌딩의 임대료 수준이 높은지를 쉽게 확인 할 수 있습니다.

Photo by mmechtley

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