Warning: Use of undefined constant ‘the_views’ - assumed '‘the_views’' (this will throw an Error in a future version of PHP) in /parisboys/www/wp-content/themes/wpex-pytheas/wpex-pytheas/single.php on line 25 [09] 보증금을 안전하게 지키는 방법

보증금 반환을 위해 가장 흔하게 하는 등기가 근저당권입니다. 보증금을 납부하게 되면 임대인은 보증금을 반환해야 되는 채무자가 됩니다. 채무자는 담보로 부동산을 제공하고 여기에 근저당권을 설정하게 되면 다른 채권자 보다 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 갖게 되는 것입니다. 저당권은 담보하는 채권 금액이 현재 확정된 금액이고 근저당권은 담보 금액이 장래에 증감하거나 변동할 수 있는 불특정 채권이 되어 보통 채권최고액을 설정하게 되고 이 범위 내에서 채권금이 변동이 되는 것입니다. 보통 임대차 보증금의 경우 채권최고액을 보증금 납부 금액의 130%로 설정하는 경우가 많은데 이는 보증금이 반환되지 않을 경우에 부동산을 강제처분하여 회수하는 동안 발생하는 이자와 경매 등 법적 처리 절차 비용을 감안하여 설정하기 때문입니다. 저당권의 경우에는 현재 채권을 변제하면 함께 소멸이 되지만, 근저당권은 결산기 까지는 채권을 변제하거나 소멸하더라도 유지가 되어 매번 저당권을 설정하지 않아도 되는 장점이 있습니다.

key money photo

전세권은 물권으로 존속기간이 최소 1년에서 최장 10년까지 설정이 가능합니다. 전세권이 선순위로 설정된 경우에는 하위 물권, 채권보다 우선하여 권리 주장이 가능하고 새로운 임대인에게도 권리 주장이 가능합니다. 전세권의 특징은 계약기간 동안에는 살기만 하는 권리, 즉 용익물권의 성격을 가지고 있다가 계약기간이 종료가 되면 근저당권과 같은 담보물권의 성질을 같게 되는 특징이 있습니다. 담보물권이기 때문에 전세금을 반환 받지 못하면 경매신청이 가능합니다. 따라서 오피스 빌딩을 매각하려면 전세대금을 반환하거나 새로운 매수자가 그 채무를 이어 받아야 합니다.

임차권은 채권으로 최장 20년까지 설정이 가능하고 임차권은 선순위 일지라도 후순위 물권보다도 권리 주장의 순위가 밀리게 됩니다. 임차권의 경우 채권이기 때문에 당사자들 둘간의 관계이기 때문에 빌딩이 매각될 경우 새로운 소유주에게는 권리를 주장할 수가 없습니다. 다만, 임대차계약이 종료되었음에도 보증금이 반환되지 않을 경우를 대비하여 임차권을 등기함으로써 임차인의 대항력과 우선변제요건을 유지하기 위한 방법을 사용하게 됩니다.

 

위에서 설명한 3가지 방법 외에도 빌딩에 선순위 근저당이나 임차권 등이 너무 크게 설정되어 보증금을 반환 받을 확률이 적을 경우에 차선의 방법으로 예금 질권과 보증보험증권으로 대체하는 방법이 있습니다.

Photo by Images_of_Money

Warning: Use of undefined constant rand - assumed 'rand' (this will throw an Error in a future version of PHP) in /parisboys/www/wp-content/themes/wpex-pytheas/wpex-pytheas/content-related-posts.php on line 24

답글 남기기

이메일 주소를 발행하지 않을 것입니다. 필수 항목은 *(으)로 표시합니다