Warning: Use of undefined constant ‘the_views’ - assumed '‘the_views’' (this will throw an Error in a future version of PHP) in /parisboys/www/wp-content/themes/wpex-pytheas/wpex-pytheas/single.php on line 25 [09] 전대차계약과 사업장사용승인신청서

일반적으로 회사는 법인을 설립하고 일을 할 수 있는 사업장을 구하게 됩니다. 그래서 보통 오피스 빌딩의 임대인과 임차인이 임대차계약서를 체결하고 이 계약을 근거로 사업자등록증을 해당 관할 세무서에 신청을 하는 순서로 업무가 진행됩니다.

사업자등록 개설을 위해서는 사무실이 있다는 계약서가 있어야 합니다. 일을 할 수 있는 물리적인 공간이 있다는 것을 증명해야 하는 것입니다. 즉, 임대차계약서나 이에 상응하는 서류가 있어야 합니다.

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그래서 오프시 빌딩의 자산관리자들은 임차인들과 일을 하다보면 이런 사업자등록증 개설을 위해서 전대차계약을 하는 사례가 생각보다 많이 발생하게 됩니다. 전대차를 하는 이유는 다양하지만 어떤 이유로든 임대인에게는 리스크가 있습니다.

전대차는 돈을 받지 않는 사용대차와는 달리 전차인이 임차인에게 비용을 부담하게 되는 계약입니다. 따라서 문제가 발생할 경우 전차인의 명도가 쉽지 않을 가능성이 높아집니다. 물론 전대차를 허용할 때는 문서로서 임대인은 전혀 책임이 없다는 내용이 들어갑니다. 하지만 현실에서는 전혀 다를 수 있습니다. 임차인의 문제로 전차인을 명도한다고 상상해 보면 쉽게 이해가 갈 수 있습니다. 나도 정당하게 비용을 지불하고 사용하고 있다고 버티면 법정으로 가는 수밖에 없습니다.

이외에도 전차인의 신용도에 대한 리스크도 존재하고 의도하지 않은 업종의 입주로 빌딩의 이미지에도 영향을 미칠 수 있습니다. 이런 이유로 투자형 오피스 빌딩에서는 전대차를 기본적으로 금지하고 제한적으로 허용을 하게 됩니다.

그리고 자산운용사나 회계법인은 업무특성상 특수목적회사인 SPC를 설립하게 됩니다. 이때에도 사업자등록을 위해서 임대인이 이런 회사가 있다는 것을 확인해줘야 하는 경우가 있습니다. 서류상의 회사이기 때문에 상근직원과 차지하는 면적은 없습니다. 하지만 이런 회사들의 사업자등록을 개설을 위한 서류는 명확한 양식이 없습니다.

따라서 임대인이 사업장사용승인신청서나 사무실 사용 동의서 형태의 서류를 날인 해줘서 확인을 하기도 합니다. 관할 세무서나 담당 공무원에 따라 보완서류를 요청하기도 하고 때로는 쉽게 넘어가기도 합니다. 일관된 공통양식이 있으면 좋을텐데 아직까지는 이런 서류가 없어 오피스 빌딩의 담당자들이 곤란한 경우도 있습니다. 어쩔 떄는 쉽게 승인을 해주기도 하지만 서류 내용을 변경하달라고 요청하는  경우도 종종 있습니다.

최근에는 오피스 빌딩을 임차하서 창업자나 소규모 회사들에게 재임대를 하는 비즈니스 센터들이 많이 생겨나고 있습니다. 이런류의 회사는 사무실을 빌려주는 업무를 할 수 밖에 없습니다.비즈니스 센터에 입주한 회사들이 사업자등록증을 만들때 사무실 사용 계약서를 제출하야 하는데 임대인과 맺은 계약서로 불충분해서 임대인에게 추가 적인 내용에 대한 확인을 요청하는 경우도 있습니다. 보통 사업장사용승인신청서나 오피스이용계약서 등을 제출하여야 합니다.

비즈니스센터의 경우에는 들락날락거리는 임차인이 많이 있을 수밖에 없습니다. 1인 기업도 있고 단기임차도 있고 다양한 사유로 사무실을 빌리기 때문입니다. 만약 임대인이 이런 모든것들에 대해 전대차계약을 허용해 주고 승인을 해준다면 이는 굉장히 소모적인 일이 됩니다.

이를 방지하기 위해 임차인과의 계약서에 전대차와 업무상의 특성을 기재하여 관할 사무서에 제출을 할 수 있도록 해야 업무를 줄일 수가 있습니다. 때로는 이런 내용을 요약한 공문을 작성하는 것으로 갈음하기도 합니다.하지만 관할 세무서애서도 정확한 기준이 없는 경우가 대부분입니다. 그렇기 때문에 세무서와 임차인을 만족시킬수 있는 내용의 문서를 미리 준비하는게 업무상 편할 수 있습나다.

가장 좋은 해결 방법은 관할 세무서의 담당자가 만족시킬 수 있는 서류를 준비하는 것이 제일 효과적인 방법입니다. 공식적인 서류가 없기 때문에 서류 심사 여부는 담당 공무원의 판단에 영향을 받는 경우가 많기 때문입니다. 만약 담당자가 바뀌더라도 기존에 이런 방식으로 진행을 해서 아무런 문제가 없었다고 설명하면 새로운 담당자를 설득하는데도 도움이 되기 때문입니다.

오피스 빌딩은 기본적으로 임차인들이 사업을 영위하기 위해 존재하는 곳이기도 합니다. 다만, 임대인도 임차인의 사업장 개설시에 다시 한번 검토를 하고 명확한 기준에 의해 전대차계약이나 사업장승인신청서를 작성해줄 필요가 있습니다.

 

Photo by Nik Cyclist

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