Warning: Use of undefined constant ‘the_views’ - assumed '‘the_views’' (this will throw an Error in a future version of PHP) in /parisboys/www/wp-content/themes/wpex-pytheas/wpex-pytheas/single.php on line 25 [10] 오피스 빌딩 매매계약서 작성 시 검토 사항

오피스 빌딩의 매각 시에는 매도자와 매수자간에 수입 및 비용에 대한 정산이 이루어진 후 매각이 종료가 됩니다. 이외에 매각 시 서로 합의되거나 정리되어야 하는 사항들은 부동산매매계약서에 명확하게 기재되어야 합니다. 자산 실사를 통해 빌딩에 대해 조사된 여러 가지 사항들은 매매가격에 반영이 될 것입니다.

이후에 임대료 및 관리비 수입의 정산이 이루어 지고, 비용과 관련한 사항들도 납부 주체를 명확하게 구분하여 정산이 이루어져야 합니다. 특히, 세금의 경우에는 소유 날짜에 따라 납부자가 결정되는 경우가 있기 때문에 주의깊게 살펴보고 매매계약서에 정확히 명시할 필요가 있습니다. 매매계약시에는 모든 것을 중요하게 잘 살펴봐야 하겠지만 아래 있는 내용정도는 한번더 세밀하게 점검할 필요가 있습니다.

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  • 매매대금 : 토지 및 건물에 대한 금액과 부가가치세액으로 구성되고, 토지분에 대한 부가세는 발생하지 않으므로 구분하여 작성하도록 합니다.
  •  대금 지급 : 보통 계약금, 중도금 및 잔금 형태로 구분하여 계약 조건에 따라 구분하여 지급일을 명확하게 작성해야 합니다. 그리고, 임차인의 임대차 보증금을 정확하게 파악하여 대금 지급시 어떤 방식으로 정산할지 기재할 필요가 있습니다. 대부분 임차인의 보증금을 인수하여 매매대금에서 차감하는 형태로 매매를 하는 경우가 많습니다.
  •  임대차계약 승계 및 명도 : 매매계약 체결시 임대차계약의 승계 여부에 대한 합의가 필요합니다. 통상 오피스 빌딩의 임대차계약에는 임대인의 빌딩 매도시에 이에 대해 협조한다는 내용이 들어가 있고, 이를 근거로 매매계약 체결시에 매수인이 승계를 할 수 있도록 하는 경우가 대부분이다. 또한 불법 점유나 공실 또는 악성 임차인에 대해서는 매매 종결전에 명도가 될 수 있는 조건도 포함하는게 좋습니다.
  •  비용 정산 : 빌딩에서 발생한 수입과 비용에 대한 거래 종결일 기준으로 정산을 하게됩니다. 세금에 대한 정산은 과세기준일을 기준으로 정산을 합니다. 그리고, 현재 알 수 없는 금액들은 최근에 고지되거나 발생된 금액을 기준으로 정산을 하는게 합리적입니다. 만약 이것도 불안하다고 하면 실제 비용 정산의 금액이 기준 금액을 초과했을 경우 정산금을 반환할 수 있도록 하는 조항을 포함시켜야 이로 인한 분쟁을 막을 수 있습니다.
  •  계약 해제 및 비밀유지 : 거래가 완료되기 전에 매수인에게 문제가 발생하거나 매매 목적물에 중대한 하자가 발생할 경우에 어떻게 처리할지에 대한 구체적인 내용이 기술되어야 합니다. 부동산의 특성에 따라 매수자와 매도자간에 합의한 사항에 따라 내용이 달라지는 경우가 많습니다. 오피스 빌딩은 거래 금액이 크고 복잡하기 때문에 계약해제시 발생할 수 있는 패널티에 대해서도 구체적이고 명확하게 합의할 필요가 있습니다. 또한, 관련 부동산의 매매계약 내용에 대해 비밀유지가 될 수 있도록 하는 조항도 첨부되는 것이 좋습니다. 서로 다른 계약조건의 내용이 누설되어 임차인들간의 분쟁이 발생하는 경우도 있을 수 있기 때문입니다.

Photo by Diana Parkhouse

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