Warning: Use of undefined constant ‘the_views’ - assumed '‘the_views’' (this will throw an Error in a future version of PHP) in /parisboys/www/wp-content/themes/wpex-pytheas/wpex-pytheas/single.php on line 25 [24] 망하는 임차인을 미리 감지하는 방법

오피스 빌딩에는 다양한 임차인들이 입주를 하게 됩니다. 임차인들의 신용 수준과 사용하는 면적 등에 따라 빌딩의 가치는 확연하게 달라지게 됩니다. 따라서 우량한 임차인을 선별하여 입주를 시키는 것이 무엇보다 중요합니다. 

그렇지만 때에 따라서는 어쩔 수 없이 신용도가 약한 임차인이 입주하게 되는 경우가 있습니다. 이런 경우 임대인은 임차인의 동향을 주기적으로 파악하고 연체가 발생하지 않도록 관리를 해야 합니다. 

물론 임차인을 지켜본다고 해서 임대인이 무언가를 할 수 없습니다. 다만 연체가 발생할 징후가 보이거나 문제가 생길 것 같으면 빨리 적당한 조치를 취해야 손해를 최소화할 수 있어야 합니다.

그렇다면 어떤 경우에 망할 것 같은 임차인들의 징후를 확인할 수 있을까요?

전부 그런 것은 아니지만 오피스 빌딩을 운영하면서 아래와 같은 유형의 임차인들은 문제가 많이 발생하는 것을 볼 수 가 있었습니다.

망하는 임차인

1. 남의 돈을 많이 사용한 임차인

대출을 적당히 이용하면 레버리지 효과로 적은 돈으로 큰 수익을 낼 수 있습니다. 그렇지만 무리한 대출로 사업을 하게 되면 수익이 이자를 감당하지 못하는 일이 한 번이라도 발생하게 되면 운영에 큰 차질이 생길 수 밖에 없습니다.  그리고 빚을 내서 비지니스를 하는 임차인들이 잘못될 경우 채권자들에 의해 더 복잡한 문제로 이어질 수도 있습니다.

2. 공격적인 사업계획을 계획한 임차인

임차인들의 사업계획을 검토하다 보면 대개 좋은 방향으로 작성된 것들이 대부분입니다. 그런 사업계획서들 중에서 공격적인 사업계획을 준비한 임차인들은 문제가 생길 확률이 높습니다. 수익을 잘못 예측했기 때문에 당연히 문제가 생길 것이고 대개 이런 사업계획은 거꾸로 비용에 대해서는 보수적을 책정을 해서 상황이 더욱 악화되는 사례가 많습니다.  

3. 한 번의 큰 기회를 노리는 임차인

부동산 개발이나 자원 개발 등 한 번에 사업이 크게 되면 회사가 커지는 형태의 비즈니스를 하는 임차인들이 있습니다. 물론 성공했을 때는 문제가 없겠지만 사업 중간에 문제가 생기면 회사를 운영해 갈 다른 대안이 없는 임차인들이 있습니다. 이런 류의 임차인들은 대개 모 아니면 도라는 생각으로 운영되는 곳들이 더러 있습니다. 따라서 사전에 면밀한 검토가 필요합니다.  

4. 내실보다는 겉모습을 중시하는 임차인

회사의 직원들이나 경영 방침 보다는 외부로 보여지는 것들에 굉장히 신경을 많이 쓰는 임차인들이 있습니다. 외부 투자자들을 유치해야 하거나 거액의 투자를 노리는 회사들이 있습니다. 사업 아이템은 있지만 자기 자본이 적기 때문일 수도 있지만 다단계나 투자 사기 등과 관련된 회사일 가능성이 높습니다. 당연히 사전에 걸러내는 것이 좋겠지만 운영 중에 알게된다면 주의를 기울여 관리 해야할 것입니다.

위와 같은 임차인들에게 아래와 같은 징후가 나타나면 임차인의 재정적인 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 그런 상황은 연체로 이어지고 결국에는 망해서 나갈 확률이 높아집니다. 따라서 미리 준비하여 빌딩 운영 중 발생할 수 있는 손해를 줄이기 위해 사전에 조치를 취하는 것이 좋습니다.

1. 임대료 납기일이 불규칙적이다.

정기적으로 납부가 않된다는 것은 현금흐름에 문제가 발생했을 때 나타나는 첫번째 징후입니다. 납기일이 하루 이틀 늦어진다면 담당자에게 전화를 걸어 무슨 문제로 그런 일이 발생했는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 단순히 담당자의 실수로 늦어진 경우가 아니면 진짜 이유를 꼭 확인해야 할 필요가 있습니다.

2. 담당자가 자주 바뀐다. 

회사 내부 사정을 아는 사람은 당연히 직원일 것입니다. 담당자가 자주 바뀐다는 것은 회사 내부에 문제가 있을 가능성이 높습니다.

3. 검찰이나 경찰이 방문한다.

영장이나 수사 협조를 요청한다면 어느 정도 문제가 발생했다는 명백한 증거입니다. 입주사에 검찰이나 경찰이 방문한다면 무슨 일인지 꼭 확인을 해야 합니다. 그리고 세금이나 권리 관계 등으로 인한 고소나 고발이 들어올 경우도 마찬가지로 문제가 생겼을 가능성이 높다는 증거가 될 것 입니다.

4. 임대료 납부의 우선순위로 생각하지 않는다.

연체 문제로 담당자와 대화를 하다보면 임대료 납부 순위를 어떻게 생각하고 있는지 대충 감을 잡을 수 있습니다. 만약 임대료 납부 순위가 가장 마지막이라고 느껴진다면 이 임차인은 여러 방면에 현금 지급에 대한 문제가 있다고 판단해도 될 것입니다. 위기에 몰린 임차인은 보증금을 납부한게 있기 때문에 임대료는 마지막에 지급해도 된다는 생각을 가지고 있기 때문입니다.

 

오피스 빌딩에 임차하는 대부분은 법인입니다. 망하려고 기업을 하는 입주사는 없겠지만 모든 기업이 살아남을 수는 없습니다. 따라서 오피스 빌딩을 운영하는 담당자라고 하면 이런 기업들의 징후를 미리 파악한다면 좀 더 일찍 조치를 취할 수 있을 것입니다.

계약서 서류를 심사할 때 우량한 입주사가 들어올 수 있도록 여러 방면으로 확인하는 것도 좋습니다만 만에 하나 발생할 수 있을 경우를 대비하여 제소전화해를 체결하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 제소전화해는 임대계약시 체결해야 그나마 임차인의 기분을 상하게 하지 않을 수 있습니다. 

게다가 문제가 생겼을 때 제소전화해를 준비한다면 이를 준비하고 판결을 받을 때 이미 늦을 가능성이 매우 높습니다. 서류를 준비하고 판결을 받는데 몇 개월이 금방 지나가기 때문입니다. 

좋은 임차인이 오랫동안 빌딩에서 비즈니스를 하는게 가장 이상적이지만 만에 하나 발생할 수 있는 불량 임차인들을 관리하기 위해서 위와 같은 내용들을 확인하면 많은 도움이 될 수 있을 것입니다.

 

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