Warning: Use of undefined constant ‘the_views’ - assumed '‘the_views’' (this will throw an Error in a future version of PHP) in /parisboys/www/wp-content/themes/wpex-pytheas/wpex-pytheas/single.php on line 25 [28] 임차인과 아름답지 못하게 헤어지는 법

만나면 헤어질 때가 있습니다. 오피스 빌딩의 임차인도 마찬가지입니다. 사업이 잘되서 더 좋은 곳으로 이전하기도 하고 인력이 늘어나서 더 넓은 빌딩으로 옮겨가기도 합니다.

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그렇지만 최악의 경우도 있습니다. 임차인과 아름답지 못하게 헤어지는게 그것입니다. 모든 임차인들의 사업이 잘 되는 것은 아닙니다. 여러 가지 사정에 의해 비지니스가 잘되지 않으면 임차인은 임대료와 관리비를 내지 못하게 됩니다. 그렇게 되면 임대 사업을 하는 오피스 빌딩 소유주의 비즈니스에도 영향을 받게 됩니다. 임대 사업자의 가장 큰 리스크 중의 하나는 임차인 리스크입니다.

이렇게 임차인과 아름답게 헤어지지 못할 때를 대비하는 방법이 있습니다. 그것은 바로 ‘제소전화해’입니다. 제소전화해란 말 그대로 소를 제기하기 전에 서로 화해를 하는 것입니다. 제소전화해 조서를 임대인과 임차인이 협의하여 작성하고 그 문서에 해당하는 일이 일어났을 때 판결을 받은 것과 같은 효력이 나타날 수 있도록 재판을 미리 진행하여 판결을 받아 두는 것입니다.

오피스 빌딩에서 제소전화해의 내용은 임차인이 임대료 및 관리비를 납부하지 않으면 계약 위반으로 계약 해지의 효력을 가지게 된다는 내용으로 합의를 하게 됩니다. 통상 2~3개월 분 임대료를 납부하지 않을 때 바로 명도를 할 수 있는 조건입니다.

이렇게 미리 판결을 받아두면 임대인 입장에서는 여러가지 방식으로 리스크를 헤지할 수 있습니다. 가장 큰 효력은 임차인이 제소전화해 조건상의 연체가 발생하면 바로 명도를 할 수 있는 것입니다. 그리고 제소전화해를 체결하는 것만으로도 임차인은 조금더 성실하게 임대료 관리비를 납부하게 됩니다.

그러면 이런 제소전화해를 체결하고 만약의 경우 명도 절차가 어떤 순서로 진행이 되는지 알아보겠습니다.

1. 제소전화해의 신청 및 판결 (보통 접수일로 부터 법원 상황에 따라 4~5개월 정도 소요가 됩니다.)

2. 집행문 부여 신청 (초안을 작성 후 화해조서 정본과 송달 증명서를 첨부하게 됩니다. 보통 신청 당일날 발급이 됩니다.

3. 인도 집행 명령 (약 2주가 소요되며 집달관이 현장 상황 파악을 위해 방문을 하게 됩니다.)

4. 자진인도계고 통지 (스스로 명도할 기회를 주게 됩니다.)

5. 강제 집행 ( 계고 기간 이후 강제 집행을 진행하게 되며 일정에 따라 최소 한달 이상이 소요됩니다.)

위와 같은 절차로 진행이 되지만 만약 임차인의 저항이나 다른 변수들이 있을 때는 더 많은 시간이 소요 됩니다. 이렇게 강제 집행이 진행되면 임차인의 ‘기한 이익 상실’이 되고 이로 인해 관련 통장이나 금융 관련 행위 들에 제한을 받게 됩니다. 임차인이 법인이라면 영업 행위가 힘들어진다고 보면 됩니다.

위 절차들을 잘 살펴보면 임대인의 입장에서는 제소전화해를 체결했다고 해서 모든 손해를 막기는 현실적으로 어렵습니다. 만약 2~3개월간 임차인이 연체를 해서 제소전화해를 바탕으로 집행문 부여 신청을 한다고 해도 강제 집행을 하는데 최소 2~3개월 정도가 소요됩니다. 그리고 원상복구를 해야하는 비용들도 생각을 해야 합니다. 그렇게 되면 보통 오피스 빌딩의 임대인들이 보증금으로 받는 금액은 약 10개월 가량의 임대료인데 이 금액이 다 소진될 가능성이 높습니다.

따라서 임대인은 제소전화해를 체결했다고 하더라도 임차인의 회생 가능성이 없을 경우 빠른 의사 결정을 해야 합니다. 명도 절차를 빨리 진행하거나 임차인과 협의하여 자진 퇴거를 할 수 있도록 협상을 하는게 임대인과 임차인에게 손해를 조금이라도 줄일 수 있는 현명한 방법입니다.

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