Warning: Use of undefined constant ‘the_views’ - assumed '‘the_views’' (this will throw an Error in a future version of PHP) in /parisboys/www/wp-content/themes/wpex-pytheas/wpex-pytheas/single.php on line 25 [32] 부동산 자산관리 전문가를 알아보는 법
내가 근무하고 있는 빌딩에 얼마나 많은 사람들이 함께 일하고 있는지 궁금하다면 이를 어떻게 추정을 할 수 있을까? 2010년에 국토연구원에서 발표한 서울시 사무직 노동자수 전망치에는 1인당 사무실 점유면적을 21.04 제곱미터로 산정하고 있습니다. 그리고 건축학개론 등에는 8~11 제곱미터로  다소 좁은 면적을 기준으로 하고 있습니다. 최근에는 업무 환경이 개선되고 직원들을 위한 휴게 공간이 늘어나 1인당 사무실 점유 면적도 이에 따라 늘어나고 있습니다.
한국부자들의오피스빌딩투자법
따라서 국토연구원의 1인당 점유 면적을 기준으로 하면 사무실에서 근무하는 사람이 차지하는 면적은 약 6평 정도가 되는 것입니다. 따라서 연면적이 20,000 평인 오피스 건물의 상주인구를 추정하면 약 3,300명이 이라는 계산이 나옵니다.
여기에 각 입주사별 업종 특성에 따라 근무 인원이 많은 경우도 있고 1인당 사무실을 넓게 쓰는 임차인들이 있어 편차가 있을 수 있습니다. 이렇게 추정되는 상주 인구에다 빌딩에 입점한 아케이드나 리테일 직원들을 합하고 외부에서 유입되는 인원을 추정하고, 각 임차인들을 만나러 오는 방문객들을 더하게 되면 오피스 빌딩의 유동인구를 대략이나마 산출해 볼 수 있습니다.
오피스 빌딩의 추정 상주 인구에 관심을 갖는 것은 오피스 빌딩의 운영자나 혹은 커피 전문점이나 음식점 같은 리테일 업종을 오피스 빌딩 내에서 창업하려는 사람들일 것입니다. 간혹 임대차 계약시에 제시했던 상주인구만 믿고 입점을 했다 유동인구가 없어 장사가 잘 되지 않아 임대인과 마찰이 생기기도 합니다. 이렇게 사전에 오피스의 면적을 알아보고 임대율에 따라 어느 정도 인원이 건물에 있을지 판단해 본다면 이런 분쟁을 다소 줄일 수 있을 것입니다.
특히 오피스 빌딩내에 음식점이나 커피전문점 등이 입점을 할 때는 빌딩의 출입구 위치나 들어오는 동선에 따라 유입인구에 큰 영향을 끼치기 때문에 사전에 임대할 곳의 위치를 파악해 보고 사람들의 동선을 살펴보는 것이 매우 중요합니다. 예를 들어, 횡단 보도 앞에 출입구가 위치한다거나 버스 정류장이나 지하철로 가는 길목은 유동인구가 많습니다. 특히 오피스 빌딩에 근무하는 사람들은 매일 같은 곳으로 출근하는 사람들이기 때문에 항상 똑같은 동선으로 움직이는 특징이 있습니다. 이런 사람들의 이동 경로의 패턴을 유심히 관찰해 보면 어느 위치가 좋은 자리이고 어떤 업종을 선택하는 것이 좋을지 판단하는데 도움이 됩니다.
그리고 오피스 빌딩에는 많은 인원이 한꺼번에 모이는 특징 때문에 적정한 수의 상주인구가 있어야 합니다. 만약 상주 인원이 적정선을 초과하면 다양한 문제가 발생합니다. 예를 들면, 엘리베이터 운행의 지연, 화장실 사용시 불편함 등의 문제가 생깁니다. 이런 문제는 임차인의 만족도 저하로 이어집니다. 따라서 임대를 할 때 상주인원에 대한 사항들을 고려하여 운영시 발생할 수 있는 문제점들을 사전에 예방할 필요가 있습니다. 임대만을 우선하다 보면 입주 후 생길 수 있는 민원에 대해서는 소홀하게 여기게 됩니다. 임대 기간 내내 민원에 시달리고 고생을 하는 것보다는 발생 가능한 문제에 대해 심도 있게 고민을 하고 임대 협의가 오래 걸리더라도 이런 문제들은 해결을 하고 계약을 하는 편이 낫습니다. 
프라임급 오피스 빌딩에서는 적정 수준 이상의 상주인구를 가진 임차인이나 이로 인해 유발되는 방문객 등의 유동인구가 큰 경우에는 임대차계약 검토시 우선순위에서 제외하기도 합니다. 이는 업종의 특성으로 인해서 다른 임차인들에게 불편을 줄 수 있고, 관리상의 어려움이 있을 수 있기 때문입니다.
예를 들어 임차 공간을 콜센터로 사용하거나 보험회사의 영업지점으로 사용할 때에는 상주인구와 유동인구가 많기 때문에 관리자 입장에서 봤을 때 비용 증가나 민원 발생 소지가 높은 임차인으로 분류를 합니다. 그리고 건강검진센터도 방문객이 많고 내부에 설치되는 장비들이 많아 관리와 운영에 어려움이 발생할 수 있어 쉽게 임차 결정을 하기 어려운 임차인들로 생각합니다. 그리고 콜센터나 영업지점은 업황에 따라 지점을 줄이거나 임대 규모를 줄일 수 있는 가능성이 크기 때문에 변동성이 큰 임차인으로 여겨지기 때문에 크게 선호하지는 않습니다.
이렇듯 오피스 빌딩은 내부에 상주하고 있는 인원수도 중요하고 어떤 업종의 회사들이 분포하고 있는지에 따라 운영자 입장에서는 고려되어야 할 사항들이 많습니다. 이에 따라 운영하는 방식이나 비용도 달라지고 궁극적으로는 눈에 보이지는 않지만 그 빌딩의 가치에 영향을 미치게 됩니다. 부가가치를 많이 낼 수 있는 임차인으로 구성된 빌딩이 더 높은 가격으로 평가받는 것은 당연합니다. 만약, 동일한 면적에 같은 수의 임차인이 상주한다고 하더라도 수익을 많이 내는 업종으로 구성된 곳이 임대료나 관리비를 더 성실하게 낼 가능성이 더 높기 때문입니다. 그런측면에서 보면 왜 대형 오피스 빌딩들은 매출 대비 인원이 적은 금융이나 투자회사, 외국계 회사 등이 임차인으로 구성되는 것을 선호하는지 이해가 될 것입니다. 
결론적으로 오피스 빌딩의 상주 인구 추정은 단순히 몇명이 살고 있는지를 계산하는 차원을 넘어 임차인에게 제공되는 서비스와 연관지어서 계산하고 생각해봐야 합니다. 게다가 상주 인구는 임대인의 운영 비용에 직접적인 영향을 미치는 요소입니다. 따라서 새로 건축하는 빌딩은 준공 시점부터 운영 계획에 반드시 상주 인구와 주변 유동인구를 대비한 운영 전략이 준비되어 있어야 합니다. 그리고 현재 운영하고 있는 빌딩이라 하더라도 적정한 층별 상주인원이 어느 정도인지를 파악하고 임대 계획에 반영을 한다면 좀 더 효과적으로 빌딩을 운영할 수 있을 것입니다.
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