공유 오피스 Wework의 확장과 파급 효과

공유 오피스 Wework의 확장과 파급 효과

요즘 공유 오피스인 Wework가 새 지점을 오픈한다는 소식이 하루가 멀다 하고 들려오고 있습니다. 부동산 산 관련 업무를 하고 있어 이런 뉴스가 큰 관심거리 중에 하나입니다. 하지만 이렇게 들불처럼 번지는 공유 오피스의 확산이 어떤 의미이고 앞으로 어떤 파급 효과가 있을지 현업에 있는 실무자의 관점에서 생각해 봤습니다. Wework의 사업 및 수익 구조는 부동산 임대업입니다. 소위 말하는 전대차 […]

[14] 부동산 세금, 지금껏 나도 모르게 더 냈을 수도 있다.

[14] 부동산 세금, 지금껏 나도 모르게 더 냈을 수도 있다.

부동산은 매력적인 투자 수단입니다. 그런데 부동산에 투자하거나 이를 보유하면 세금을 내야합니다. 왠지 세금을 낸다는게 아깝다는 생각이 들기도 합니다. 이런 부동산 세금 잘 알고 납부해야 합니다.  대부분 사람들이 세금을 낼 때  간과하는 부분이 있습니다. 아래 몇 가지 사항들만 체크를 해도 지금껏 나도 모르게 더 냈을 수도 있는 세금을 아낄 수 있습니다. 1. 고지된 세금은 정확할 것이다. 부동산 세금은 조세를 징수하는 주체에 따라 국세와 지방세로 […]

[13] 알짜 무료 정보가 가득한 부동산 마켓 리포트

[13] 알짜 무료 정보가 가득한 부동산 마켓 리포트

우리나라에서 오피스 빌딩과 관련된 시장 보고서를 만들고 있는 회사들은 대부분 부동산 자산관리 회사들입니다. 아래 회사들의 홈페이지에 가면 대부분 PDF 형태로 월간 또는 분기별 보고서를 다운로드 받으실 수 있습니다. 회사마다 조금씩 그 구성은 다르지만 임대 동향, 주요 매매 사례, 임대 안내문 등 각종 고급 자료들을 모아서 보고서를 발간하고 있습니다. 오피스 빌딩의  투자 업무 및 관리 업무를 하는 분이라면 […]

[12] 복합개발 프로젝트의 성공을 이끄는 요소

[12] 복합개발 프로젝트의 성공을 이끄는 요소

최근의 우리나라 부동산 개발 프로젝트를  보면 복합 프로젝트를 검토하는 경우가 많이 있습니다. 대개 오피스 빌딩, 리테일몰, 호텔, 병원 등으로 구성을 합니다. 당연한 이야기 이겠지만  실제로 이런 복합개발이 성공적으로 이루어지기 위해서는 각각의 엔터티들이 제대로 된 역할을 수행을 해줘야 합니다.그리고 서로의 특성에 따라 보완을 해주면서 운영이 되어야 합니다. 제가 일하고 있는 IFC도 이런 복합개발프로젝트 중에 하나입니다. 오피스 […]

[11] 오피스 빌딩의 주차장 설치 기준

[11] 오피스 빌딩의 주차장 설치 기준

오피스 빌딩에서 주차는 굉장히 중요한 요소중에 하나입니다. 주차의 경우에는 임대를 할 때 임차인에게 혜택을 주는 수단으로 사용되기도 하고 빌딩의 입출입을 편리하게 해주는 편의시설입니다. 토지가 넓거나 건축 여건이 좋아서 주차장을 설치하는 있는 조건이 되서 주차면을 많이 설치하면 그 만큼 편리하지만 빌딩 수익에도 영향을 주기 때문에 무작정 많이 설치하기는 어렵습니다. 그럼 오피스 빌딩을 지으면 몇 대의 주차공간을 마련해야 할까요? 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 오피스 빌딩은 부설 주차장을 설치해야 되는건축물에 해당합니다. 오피스 빌딩의 주차장 설치에 대한 기준을 알고자 하면 주차장법을 보면 됩니다. 하지만 부설주차장 설치로 인해 교통혼잡이 우려될 경우에는 지방자치단체의 주차장 설치및 관리 조례에 따라 기준을 변경할 수가 있습니다. 업무시설의 경우에는 시설면적(해당 건축물 공용면적을 포함한 바닥면적의 합계) 150제곱미터당 1대를 설치해야 합니다.하지만 서울시 조례를 따르면 100 제곱미터당 1대를 설치하여 합니다. 법정 주차 대수 산정을 위해서는 주차장 면적을 제외한 건물전체 면적이 해당이 됩니다. 교통혼잡을 유발하기 때문에 더 강력하게 규제를 하는 것입니다. 그리고 장애인 주차 구역의 경우에는 건물의 출입구 또는 장애인용 승강기의 가까운 곳에 설치되어야 합니다.주차 공간의 폭도 통상 2.3미터 보다 넓은 3.3미터 이상 길이 5미터 이상으로 설치해야 합니다. 이외에도 일반주차구역과 구분이 되도록 파란색으로 도색을 하여야 합니다. 좌측면에는 사선으로 도색을 하여 하차를 할 수 있는 공간을 마련해 놓도록 되어 있습니다. 그리고 이 장애인주차구역을 표시하는 주차표지판을 반드시 설치하도록 되어있습니다. 서울시 조례에 따르면 장애인 주차구역은 총 주차대수의 3%이상을 장애인전용주차구획으로 지정하여야 합니다. 위의 규정 외에 여성전용주차구역을 설치해야 하는 사항도 있습니다. 여성전용주차의 경우에는 총 주차대수의 10%이상을 설치하도록 규정되어 있습니다. 이런 제반 사항과 규정을 다 지켜야 법에 어긋나지(?)않는 주차장이 되는 것입니다. 오피스 빌딩에서 주차장도 생각보다 많은 것들을 고려해서 설계되어야 한다는 것을 느끼게 됩니다. 여러분들도 오피스 빌딩의 주차장을 방문했을 때 이런 내용들을 알고 주차장을 보게 되면 오피스 빌딩을 좀 더 이해하기가 쉬워질 것입니다. Photo by […]

[10] 오피스 빌딩 매매계약서 작성 시 검토 사항

[10] 오피스 빌딩 매매계약서 작성 시 검토 사항

오피스 빌딩의 매각 시에는 매도자와 매수자간에 수입 및 비용에 대한 정산이 이루어진 후 매각이 종료가 됩니다. 이외에 매각 시 서로 합의되거나 정리되어야 하는 사항들은 부동산매매계약서에 명확하게 기재되어야 합니다. 자산 실사를 통해 빌딩에 대해 조사된 여러 가지 사항들은 매매가격에 반영이 될 것입니다. 이후에 임대료 및 관리비 수입의 정산이 이루어 지고, 비용과 관련한 사항들도 납부 주체를 명확하게 […]

[09] 보증금을 안전하게 지키는 방법

[09] 보증금을 안전하게 지키는 방법

보증금 반환을 위해 가장 흔하게 하는 등기가 근저당권입니다. 보증금을 납부하게 되면 임대인은 보증금을 반환해야 되는 채무자가 됩니다. 채무자는 담보로 부동산을 제공하고 여기에 근저당권을 설정하게 되면 다른 채권자 보다 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 갖게 되는 것입니다. 저당권은 담보하는 채권 금액이 현재 확정된 금액이고 근저당권은 담보 금액이 장래에 증감하거나 변동할 수 있는 불특정 채권이 되어 […]

[08] 오피스 빌딩 관련 전문 용어 – 2

[08] 오피스 빌딩 관련 전문 용어 – 2

1)   무상임대기간 (Rent Free) Rent Free 또는 Free Rent라고 사용하기도 하는 이 용어는 우리나라 말로는 무상임대기간을 말합니다. 오피스 빌딩에 임대를 유치하기 위하여 임차인에게 제공하는 일종의 혜택으로 임대인이 임대상황에 따라 탄력적으로 제공합니다. 일반적으로 장기 임대차의 경우 계약 기간이 길면 무상임대차기간으로 제공되는 기간이 길고 단기 임차의 경우 이에 비례하여 줄어들게 됩니다. 이런 무상임대차 기간은 임대인에게는 초기 임대료 […]

[07] 오피스 빌딩 관련 전문 용어 – 1

[07] 오피스 빌딩 관련 전문 용어 – 1

 1)   임대면적, 전용면적, 공용면적, 전용율 오피스 빌딩을 임대하고자 하는 경우에 내가 사용하고자 하는 면적을 우선 결정하여야 합니다. 그런데 이런 면적을 지칭하는 용어들이 여러 가지가 있어 일반인들은 혼동을 하기가 쉽습니다. 오피스 빌딩 임대료 및 관리비의 계산은 평당 단가를 정해 놓고 이를 임대면적에 곱하여 계산하는 방식을 주로 사용하게 됩니다. 따라서 임대면적이 몇 평인지에 따라 납부해야 할 임대료와 […]

[06] 부동산 감정평가사들이 사용하는 수익 방식 용어 정리

[06] 부동산 감정평가사들이 사용하는 수익 방식 용어 정리

감정평가사들이 전문적으로 쓰이는 용어와 실무에서 쓰이는 용어를 둘 다 알아두면 부동산 감정평가서나 부동산 전문서적을 읽는데 많은 도움이 됩니다. 부동산감정평가에 사용되는 단어들은 전문 용어이다 보니 처음 읽어보면 다소 생소하기도 하고 한자식의 용어가 많아 읽기에 어색하지만 크게 이해하기 어려운 정의나 용어는 아닙니다. 아래에 있는 주요 용어의 정의는 2001년 한국감정원 연구소에서 제정한 ‘수익방식적용 실무 지침’ 에 있는 내용을 […]

[05] 전용율을 비교하여 비용을 줄이는 방법

[05] 전용율을 비교하여 비용을 줄이는 방법

오피스 빌딩마다 보증금, 임대료, 관리비가 각각 다르기 때문에 어떤 곳을 선택하여 입주하는 것이 비용을 줄이는 것인지 판단하기 어려운 경우가 있습니다. 이럴 때는 망설이지 말고 빌딩의 전용율을 파악해 비교해 보아야 합니다. 빌딩의 전용율이란 임대차 계약을 해서 임차인이 실제로 사용하는 면적의 비율을 말합니다. 빌딩의 임대료와 관리비는 보통 임대면적을 기준으로 계산이 됩니다. 따라서 동일한 임대면적에 임대료까지 동일하더라도 전용율이 […]

[04] 부동산 금융 용어 2편 [순현재가치: NPV]

[04] 부동산 금융 용어 2편 [순현재가치: NPV]

NPV(Net Present Value), 즉 순현재가치의 정의는 현금유입액의 현재가치에서 현금유출액의 현재가치를 차감한 값을 말합니다. NPV는 IRR의 개념을 알고 있으면 자연스럽게 이해할 수 있습니다. 투자의 판단을 결정할 때 NPV가 0보다 크면 투자를 했을 경우 수익이 발생하는 것이고, NPV가 0보다 작으면 손해가 발생하기 때문에 투자를 기각하게 되는 것입니다.   이를 오피스 빌딩에 적용하게 되면 수입에서 지출을 뺀 운영순이익(Net […]

[03] 부동산 금융 용어 1편 [내부수익율: IRR]

[03] 부동산 금융 용어 1편 [내부수익율: IRR]

IRR(Internal Rate of Return) 내부 수익율의 정의는 ‘투자금의 현재가치와 그 투자금으로 유입되는 미래 현금 유입액의 현재가치가 동일하게 되는 수익율’을 말합니다. 이 뜻을 이해하기 위해서는 현재가치를 계산하는 방법에 대해 알고 있어야 합니다. 현재가치를 계산하는 방법은 할인율이라는 것만 알고 있으면 쉽게 계산을 할 수가 있습니다. 이는 이자율의 개념을 이해하고 있으면 누구나 쉽게 이해할 수 있습니다.  예를 들어, […]

[02] 리츠와 부동산 펀드의 비교

[02] 리츠와 부동산 펀드의 비교

오피스 빌딩에 투자하는 간접기구로 부동산투자회와 부동산펀드가 있는데, 언뜻보면 비슷한 면도 있고 어떻게 구분이 되는지 햇갈리는 경우가 있습니다. 관할하는 부서와 관계법령에 차이에 따라 조금씩 차이가 있습니다만, 일반인들이 보기에는 별 차이가 없어 그냥 구분없이 말을 하는 경우가 대부분 입니다. 하지만 조금씩 차이는 있습니다. 아래 표를 보시면 두 투자기구의 차이점을 구분하실 수 있을 것입니다.   구분 부동산투자회사(REITs) 부동산 […]

[01] 오피스 빌딩 관련 인터넷 까페 및 동호회

[01] 오피스 빌딩 관련 인터넷 까페 및 동호회

오피스 빌딩의 자산관리 및 투자와 관련된 자료들을 얻고 싶으면 인터넷 까페나 동호회를 찾아보면 좋은 자료들을 찾아 볼 수 있습니다. 특히, 오피스 빌딩 분야는 그 분야에 종사하는 사람들이 그리 많지 않은 편이다. 부동산 분야가 워낙 인맥이나 학연으로 이어지는 경우가 많아서 그렇기도 하지만 전체적으로 전문인력이 부족하기도 하다는 것일 수 도 있습니다. 아래 부동산 관련 동호회에 가면 많은 […]